Tre Rødovre-sager godkender § 19-forbedringsforhøjelser efter besigtigelse. To Køge-afgørelser skærper kravene til præcise indsigelser og bevis i forbrugsregnskaber; en fraflytningsopgørelse korrigeres.
Nye afgørelser fra huslejenævnene i Rødovre og Køge markerer klare linjer for forbedringsforhøjelser efter Lejeloven § 19, indsigelser mod forbrugsregnskaber og fraflytningsopgørelser.
De seneste sager viser en samstemt praksis: Udlejere får medhold, når stand og dokumentation understøtter § 19-forhøjelser, mens lejere må leve op til skærpede krav om præcisering og bevis i forbrugssager. Denne analyse bygger på de fulde afgørelsestekster; de medfølgende links leder til resuméer på Lovguiden.
Forbedringsforhøjelser efter Lejeloven § 19: enslydende præmisser fra Rødovre
Huslejenævnet i Rødovre godkender, at lejemålets stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Nævnet fremhæver ordret: "Huslejenævnet vurderer på baggrund af besigtigelsen / den udarbejdede beskrivelse med tilhørende fotos, at lejemålet har en stand, som muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi jf. Lejeloven § 19 stk.3 og stk. 2."
Formuleringen "muliggør" er central: Nævnet lægger vægt på den potentialebaserede vurdering – ikke nødvendigvis realiserede forbedringer – og åbner dermed for en efterfølgende varslet forhøjelse, hvis beregning og varsling i øvrigt følger loven. Se afgørelsesresumé fra Rødovre-nævnet (175-123782)
Parallel begrundelse i tilsvarende sager
En parallelt begrundet sag fra samme nævn anvender ordret samme kernepræmis. Det understreger, at nævnet – på basis af besigtigelse, skriftlig beskrivelse og fotos – anerkender lejemålets stand som egnet til at bære en forbedringsforhøjelse efter § 19, stk. 2 og 3. Når nævnet skriver, at standen "muliggør en væsentlig forøgelse", peger det på, at bevisvurderingen koncentreres om dokumenterbar muligheds- og værdiforøgelsespotentiale. Se afgørelsesresumé fra Rødovre-nævnet (175-123386)
Dokumentation via trinvis metode
I en tredje Rødovre-sag når nævnet – igen med enslydende ordlyd – til fuldt medhold for udlejer. Fællesnævneren er en trinvis metode: (1) fysisk besigtigelse, (2) skriftlig standbeskrivelse og (3) fotodokumentation, der tilsammen bærer potentialevurderingen for § 19-forhøjelser.
Den stringente gentagelse af præmissen signalerer en fast praksis om, at grundig, visuel og skriftlig dokumentation er tilstrækkelig til at etablere forudsætningen for en senere lejevarsling. Se afgørelsesresumé fra Rødovre-nævnet (175-123387)
Forbrugsregnskaber i Køge: formalitetskrav og bevisbyrde
I en sag om forbrugsregnskaber fastholder nævnet regnskaberne, fordi lejerens indsigelser ikke opfyldte Almenlejelovens krav til præcisering. Nævnet citerer selv begrundelsen: "At regnskaberne fastholdes, da lejer ikke i sin indsigelse i overensstemmelse med almenlejelovens § 56, stk. 3, har præciseret hvilke dele af regnskaberne som fører til, at lejer ikke kan godkende dem."
Dette er et tydeligt signal: Generelle eller udokumenterede protester er ikke nok. Læs resumé af afgørelsen om forbrugsregnskaber (259-121480)
Bevisbyrden ved påståede fejl
En anden Køge-sag lægger bevisbyrden for fejl i forbrugsregnskabet hos lejeren, når fejlen påstås at bero på udlejers forsømmelser. Afgørelsesteksten er klar: "At udlejer får fuldt medhold, da lejer ikke ses at have dokumenteret eller i øvrigt sandsynliggjort, at der er fejl ved forbrugsregnskabet som skyldes udlejers forsømmelser mv."
Derved cementeres en praksis, hvor påstande om tekniske fejl, lækager eller mangelfulde installationer skal underbygges konkret. Læs resumé af afgørelsen om bevisbyrde i forbrugsregnskab (259-121564)
Fraflytningsopgørelse: korrektion af misligholdelsespost
I en fraflytningssag indrømmede boligselskabet en fejlpost for rengøring på 571,62 kr., som nævnet fjernede, mens det resterende istandsættelseskrav blev godkendt. Afgørelsen gengiver: "…fraflytningsopgørelsen godkendes med den af boligselskabet indrømmede fjernelse af posten under misligholdelse ’rengøring’ på kr. 571,62, hvorefter lejers andel af istandsættelsen andrager 10.150,68 kr."
Sagen illustrerer, at mindre korrektioner ikke nødvendigvis undergraver hele opgørelsen, når hovedgrundlaget holder. Læs resumé af afgørelsen om fraflytningsopgørelse i Køge (259-118462)
Tendenser på tværs af afgørelserne
Afgørelserne viser flere gennemgående træk i nævnenes praksis:
- Potentialevurdering ved § 19: Nævnene accepterer, at en veldokumenteret stand – gennem besigtigelse, beskrivelse og fotos – kan "muliggøre" en væsentlig værdiforøgelse og dermed bære en fremtidig forhøjelse, hvis øvrige krav opfyldes.
- Formalistisk stringens i forbrugsregnskaber: Indsigelser skal være målrettede og posterede efter Almenlejeloven § 56, stk. 3 – generelle protester afvises.
- Bevisbyrde hos lejeren: Påstande om udlejers forsømmelser skal dokumenteres eller sandsynliggøres med konkrete tekniske eller regnskabsmæssige holdepunkter.
- Fraflytning: Selv når en enkelt post falder bort, kan den samlede opgørelse bestå, hvis kontraktgrundlag, vedligeholdelsesfordeling og dokumentation er i orden.
Praktiske konsekvenser for udlejere og lejere
Udlejere, der overvejer § 19-forbedringer, bør tidligt sikre en sporbar dokumentationspakke: besigtigelsesnotat, detaljeret standbeskrivelse og fotomappe knyttet til rum/installationer. Det er netop disse elementer, nævnene fremhæver samtidigt.
Lejere, der anfægter forbrugsregnskaber, bør systematisk identificere: (1) hvilken post/periode/måler, (2) forventet forbrug vs. faktisk, (3) tekniske forhold (fx læktest, kalibrering, driftslog), og (4) sammenligningsdata. Uden denne præcision risikerer indsigelsen at blive afvist som for generel.
I fraflytningssager kan man med fordel adskille formspørgsmål (fx dokumentationsfejl for enkeltposter) fra substansen i det samlede istandsættelseskrav; en begrundet korrektion på en underpost behøver ikke at kuldsejle hele opgørelsen.
Uden at strække præcedens – men med klar rettesnor
Selv om afgørelserne er nævnspraksis, tegner de en konsistent linje: (i) dokumentér potentiale for forbedringsværdi, (ii) præcisér indsigelser efter lovens ordlyd, og (iii) løft bevisbyrden ved tekniske påstande. Denne linje er forenelig med en generel civilretlig bevis- og dokumentationsforståelse i aftale- og formueretten.
Værktøj til praksisnær anvendelse
For § 19-sager anbefales det at udarbejde før/efter-matricer med pris- og værdikomponenter, binde dokumentation til konkrete forbedringsposter, og forberede en varslingstekst, der klart adskiller forbedringsforhøjelse fra drifts-/skattekomponenter.
Ved forbrugsregnskaber bør man udarbejde en indsigelsesskabelon med felter for post/periode, dokumentation og teknisk bilag; vedlæg målerudskrifter, test/kalibreringsrapporter og fotos af installationer.
I fraflytningssager er det effektivt at bruge en positioneret fotolog (rum-for-rum), koblet til tilbud/fakturaer og vedligeholdelsesfordeling i kontrakten; angiv klart, hvad der er slid og ælde kontra misligholdelse.
