De nyeste afgørelser fra huslejenævn og beboerklagenævn i februar 2026 viser en tydelig linje: *frister, rapporter og dokumentation* kan være vigtigere end de materielle uenigheder om maling, rengøring og skader.

## Seks afgørelser der strammer op om proces og bevis

De nyeste afgørelser fra huslejenævn og beboerklagenævn i februar 2026 viser en tydelig linje: frister, rapporter og dokumentation kan være vigtigere end de materielle uenigheder om maling, rengøring og skader.

Seks afgørelser der strammer op om proces og bevis

Afgørelserne ligger tæt i tid og kredser om det samme formueretlige kernepunkt i lejeretten: Hvem har retten til pengene på deponeringen, og hvornår fortaber man et krav ved at håndtere fraflytningen forkert. Samlet tegner der sig tre spor:

• Procesfejl slår ofte substans ved fraflytningskrav, især efter Lejeloven § 187, stk. 2 og ufravigeligheden i Lejeloven § 189, stk. 1.
• Bevisbyrden er praktisk: fakturaer, fotos og klare rapporter er det, der flytter penge.
• Skøn spiller stadig en rolle i almene boliger, hvor nævnene i højere grad vejer omfang, alder og “bedre stand”-forbuddet, jf. Almenlejeloven § 25, stk. 3.

Overblik over de udvalgte afgørelser

14-dages fristen der vælter fraflytningskrav

Den måske mest håndfaste tendens er nævnenes konsekvente brug af fristregimet i Lejeloven § 187, stk. 2: Udlejer kan have haft udgifter og kan opleve sig snydt – men hvis kravet kommer for sent, er det ofte slut.

I Dragør-sagen bliver det sagt helt uden omsvøb, at udlejer “ikke [kan] gøre krav gældende, når der er forløbet mere end 2 uger”, medmindre der er skjulte mangler eller svig. Nævnet afviser, at manglende rengøring eller en manglende fryser kan løfte sagen ind i undtagelserne, og resultatet bliver fuld tilbagebetaling af den tilbageholdte del af depositummet samt renter – plus et betydeligt gebyr, fordi lejeren får fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.
Læs mere her: Lovguiden – Fuld tilbagebetaling af depositum grundet overskridelse af 14-dages frist for fraflytningskrav

Holstebro-sagen er den “hårde” variant, fordi faktum er ekstraordinært: ejendommen brænder, udlejer påstår skader og manglende hårde hvidevarer, og der bliver aldrig afholdt et ordinært fraflytningssyn. Nævnet lægger imidlertid til grund, at udlejer kun udlejer én bolig og derfor ikke har synspligt som professionelle udlejere – men udlejer skal stadig “inden 2 uger fra fraflytningsdagen … gøre sit krav gældende”. Når det ikke sker, bortfalder kravene allerede af den grund, og nævnet bemærker oveni, at boligen “er nedbrændt og ryddet fra grunden”, hvilket i praksis punkterer istandsættelseslogikken. Udlejer får alene lov at modregne en dokumenteret vandpost.
Læs mere her: Lovguiden – Krav på depositum efter brand i lejemålet og udlejers manglende overholdelse af 14-dages reklamationsfrist

Dokumentation som valuta i flytteafregningen

Hvor fristsagerne handler om tidslinjer, handler Silkeborg-sagen om bevislinjer. Nævnet indrammer udlejers fraflytningskrav som et erstatningskrav og slår fast, at “Bevisbyrden for, at udlejer har lidt et tab … påhviler … udlejer.” Det bliver afgørende på to niveauer:

“I den anviste fraflytningsrapport er standen angivet som god … Dette kan give anledning til tvivl …”

Tvivlen bliver ikke i sig selv fatal (der var lejer til stede, og der var fotos), men udlejers økonomiske opgørelse rammes af klassiske bevisproblemer: En materialepost på 1.405 kr. falder bort, fordi den “ikke er dokumenteret”, og flertallet skærer 3.000 kr. af malerkravet, fordi udlejer ikke har taget “tilstrækkelig højde” for indflytningsmangler fra lejernes fejl- og mangelliste. Det er en praktisk påmindelse om, at indflytningsmateriale ikke bare er “historik” – det bliver et modregningsværn ved fraflytning, når der skal sondres mellem slid, mangler og misligholdelse, jf. udlejers dokumentationspligt i praksis og kravet om kontraktmæssig stand efter Lejeloven § 114, stk. 1.
Læs mere her: Lovguiden – Delvis nedsættelse af flytteafregning i Silkeborg grundet manglende dokumentation og indflytningsmangler

Aftalte fraflytningsgebyrer møder ufravigelighed

Hjørring-sagen viser et tilbagevendende konfliktpunkt i lejekontrakter: små standardgebyrer, der fremstår harmløse, men som kolliderer med ufravigelige regler. Udlejer opkræver 500 kr. for fraflytningssyn med henvisning til kontraktens § 11, men nævnet afviser posten og begrunder det principielt:

“Lejelovens § 189 ikke tillader fravigelser … til skade for lejeren.”

Det er en direkte anvendelse af Lejeloven § 189, stk. 1, og nævnet henviser udtrykkeligt til domspraksis “især 2003.266H”, hvilket markerer, at gebyrspørgsmålet ikke bare er en bagatel, men et område med fast forankring. Samtidig rammes udlejer også på forbrugsregnskabet: Parterne er enige om, at varmeregnskabet “ind til videre ikke opfylder Lejelovens krav”, og udlejer kan derfor ikke indregne efterbetaling for varme i opgørelsen. Resultatet bliver en tilbagebetaling til lejer, fordi to poster – gebyr og varme – ikke kan bæres retligt.
Læs mere her: Lovguiden – Tvist om istandsættelseskrav, fraflytningsgebyr og mangelfuldt varmeregnskab ved fraflytning

Almene boliger hvor skønnet fylder mere end skemaet

I Vejle-sagen om tobaksrøg bliver nævnets egen besigtigelse det bærende bevis. Selvom lejer beskriver “voldsomme lugtgener”, og udlejer har foretaget betydelige afhjælpningstiltag, ender nævnet med en klassisk væsentlighedsvurdering efter Lov om leje af almene boliger § 16, stk. 1. Den afgørende sætning er klinisk:

“lugt … i mindre og så uvæsentligt omfang, at det ikke udgør en mangel.”

Dermed falder både krav om yderligere afhjælpning og lejenedsættelse væk. Og nævnet noterer en procesbegrænsning, som mange lejere overser: i denne sagstype har nævnet ikke kompetence til at nedsætte lejen, jf. Lov om leje af almene boliger § 100, stk. 1. Afgørelsen illustrerer, at “mangel” i praksis ikke er et spørgsmål om, hvorvidt der er en lugt, men om den er tilstrækkelig til at forringe brugsværdien – og at beviset kan blive nævnets eget sanseindtryk snarere end parternes beskrivelser.
Læs mere her: Lovguiden – Vurdering af lugtgener fra tobaksrøg som lejeretlig mangel i almen bolig i Vejle

Den anden Vejle-afgørelse om ældreboligen i Give handler mindre om sansning og mere om forbedringslogik. Nævnet accepterer det meste af istandsættelsesregningen, fordi udlejer har “specificeret og dokumenteret” gennem rapport og billeder, men gulvposten bliver skåret dramatisk. Begrundelsen rammer direkte ind i “bedre stand”-forbuddet:

“Lejer kan ikke pålægges at bringe gulvet i en bedre stand … end ved indflytning.”

Når udlejer samtidig “ikke [har] kunne oplyse, hvor gammelt gulvet er”, bliver usikkerheden en fordel for lejer, og nævnet laver et væsentligt skønsmæssigt fradrag med henvisning til Almenlejeloven § 25, stk. 3. Dertil kommer et praktisk dobbeltbetalingsværn: nævnet bemærker, at hvis udlejer har fået betaling “på anden vis” (f.eks. kommunen), kan udgiften ikke også kræves af lejer, hvilket spejler almindelige formueretlige principper om berigelse uden grund og kravet om tabsdokumentation.
Læs mere her: Lovguiden – Tvist om istandsættelsesudgifter og skønsmæssig nedsættelse af gulvudskiftning i ældrebolig

Det praktiske efterspil for udlejere og lejere

Afgørelserne peger på en lejeretlig “compliance-virkelighed”, hvor udlejere – professionelle som private – i stigende grad bliver målt på, om de kan dokumentere og timinge deres krav korrekt. Det gælder også informationsforpligtelser: Når lejer får helt eller delvist medhold, aktiveres udlejers meddelelsespligt efter Lejeloven § 194. Social- og Boligministeriet har i et folketingssvar understreget, at huslejenævnets afgørelse skal oplyse om pligten, og at gentagne grove tilsidesættelser kan få betydning i en frakendelsessag.

Samtidig ligger der en reel sanktion i baggrunden: gentagne manglende efterlevelser kan føre til frakendelse af administrationsretten efter Lov om boligforhold § 21, stk. 2, nr. 4. Det er et sjældent “hårdt” instrument, men februar-afgørelserne viser, hvordan små, gentagne procesfejl kan akkumulere risiko.

Dokumentationspakken der typisk afgør depositumtvisten

Hvis man skal oversætte praksis til noget håndgribeligt, er det denne pakke, der igen og igen bærer eller knækker et fraflytningskrav:

1. Fraflytningsrapport med klarhed om hvilke arbejder der kræves, og hvorfor.
2. Fotos med dato og rumangivelse fra både ind- og fraflytning, især på overflader og inventar.
3. Fakturaer og materialebilag der matcher de konkrete poster i opgørelsen – uden “runde” skøn uden underbilag.
4. Tidslinje med (a) fraflytningsdag, (b) flyttesyn, (c) dato for kravfremsættelse, så Lejeloven § 187, stk. 2 kan overholdes i praksis.
5. Indflytningsmangler og fejl- og mangellister samlet, fordi de kan udløse fradrag, når udlejer ellers risikerer at få betaling for forhold, der allerede var til stede.