De seneste afgørelser fra Huslejenævnene i februar 2026 tegner et tydeligt billede af, at *formalia og dokumentation* i stigende grad afgør, hvem der ender med regningen i lejeforholdet.

## Fem afgørelser der flytter penge og bevisbyrde

De seneste afgørelser fra Huslejenævnene i februar 2026 tegner et tydeligt billede af, at formalia og dokumentation i stigende grad afgør, hvem der ender med regningen i lejeforholdet.

Fem afgørelser der flytter penge og bevisbyrde

De fem udvalgte afgørelser (20.–26. februar 2026) ligger i krydsfeltet mellem aftaleret og formueret i praksisnær forstand: Hvad er faktisk aftalt, hvad følger af ufravigelige regler, hvornår bortfalder krav, og hvornår kan der modregnes eller tilbageholdes? Nævnene behandler det som økonomiske opgør, hvor retten til betaling står og falder med korrekte processer og et klart hjemmelsgrundlag.

Forbrugsbetaling som aftaleforhold med hårde ugyldighedsvirkninger

Forbrugsbetaling er i udgangspunktet et klassisk obligationsretligt “bytte” i lejeaftalen, men lejelovens kapitelregler gør området usædvanligt sanktionsdrevet: Overholdes krav til opkrævning, måling og forbrugsregnskab ikke, kan udlejers efterbetalingskrav bortfalde. Det samme gælder, hvis lejeren ikke reagerer rettidigt: så kan indsigelsesretten fortabes. Praktisk vejledning om indsigelser og formkrav (herunder at indsigelsen skal være begrundet og ske inden 6 uger) fremgår bl.a. af Danske Lejere: Varmeregnskab og andre forbrugsregnskaber.

Helsingør-sagen om varme, vand og el uden den rette mekanik

I Helsingør-afgørelsen bliver udlejers forbrugsopkrævning behandlet som et spørgsmål om rettens grundlag for berigelse: Udlejer havde ikke opkrævet varme som fast a conto efter kontrakten, men som løbende “faktiske beløb”, og uden at udarbejde gyldige regnskaber efter reglerne. Nævnet fremhæver, at “Aconto betaling indebærer, at A hver måned i løbet af et regnskabsår betaler et fast beløb”, og konsekvensen kobles direkte til bortfaldsreglen: Krav på efterbetaling bortfalder, når reglerne om forbrugsopgørelser ikke er efterlevet, jf. Lejeloven § 79, stk. 1 sammenholdt med regnskabsreglerne i bl.a. Lejeloven § 72, stk. 1. På vand og el går nævnet endnu hårdere til værks: uden individuelle målere anses udgiften for indeholdt i lejen efter Lejeloven § 68, stk. 1 og Lejeloven § 69, stk. 1, hvilket i realiteten gør udlejers opkrævning formueretligt ugrundet og tilbagebetalingspligtig fra 1. oktober 2022. Samtidig viser sagen en anden aftaleretlig pointe: indeksregulering kan godt stå, selv om forbrugsdelen falder — reguleringsklausulen godkendes efter Lejeloven § 53, stk. 2. Endelig placeres den økonomiske “tidsgrænse” via forældelse med henvisning til Forældelsesloven § 3, stk. 1, beregnet med udgangspunkt i indbringelsen i september 2025, og med betalingsfrist senest 1. april 2026.
Læs mere her: Lovguiden – Ugyldig opkrævning af forbrugsudgifter og tilbagebetaling af varme, vand og el

Sønderborg-sagen om den dyre passivitet og retten til at tilbageholde

Hvor Helsingør-sagen sanktionerer udlejers manglende systematik, viser Sønderborg-afgørelsen den modsatte risiko: at lejerens passivitet “låser” forbrugsregnskaberne. Nævnet lægger til grund, at regnskaberne blev sendt 20. april 2024 og 4. april 2025, og at lejeren ikke fremsatte en begrundet indsigelse inden fristen i Lejeloven § 77 — derfor “har lejer nu fortabt retten til at gøre indsigelse”. Formueretligt bliver det afgørende, at manglende indsigelse afskærer efterfølgende anfægtelse: nævnet afviser realitetsbehandling, selv om lejeren fortsat anfører problemer med målere. Sagen viser også, hvordan aftalegrundlaget bruges til at legitimere gebyrer: flytteaflæsningsgebyret på 750 kr. godkendes, fordi det er aftalt i kontrakten. Og endelig understreges udlejers sikkerhedsinteresse ved fraflytning: tilbageholdelse af 2.100 kr. (varme) og 900 kr. (vand) accepteres som “rimelig” efter Lejeloven § 59, stk. 1, netop fordi regnskabsåret 2025 ikke var afsluttet ved fraflytning 1. august 2025. Her bliver tilbageholdelsen et kontrolleret alternativ til senere inddrivelse — med pligt til endelig afregning, når regnskabet foreligger.
Læs mere her: Lovguiden – Udlejers ret til tilbageholdelse af forbrugsdepositum og lejerens tab af indsigelsesret

Fraflytning og istandsættelse når erstatningslogik møder nyt for gammelt

Istandsættelseskrav ved fraflytning behandles i nævnspraksis ofte som erstatningskrav for manglende aflevering i kontraktmæssig stand, og det afspejles direkte i begrundelserne: udlejer skal bevise tabet, og tabet kan ikke opgøres som “forbedring”. Det er her, nyt for gammelt fungerer som en formueretlig korrektion, hvor udlejer ellers ville få en berigelse.

Silkeborg-sagen om dokumentation der næsten bar hele vejen

I Silkeborg-afgørelsen anerkender nævnet udlejers dokumentationspakke (fakturaer og fotos) og slår den klassiske bevisbyrderegel fast: “Bevisbyrden for, at udlejer har lidt et tab … påhviler efter retspraksis udlejer.” Samtidig er det afgørende, at udlejer som professionel udlejer havde overholdt syns- og rapportkravene efter Lejeloven § 187, stk. 1, 3 og 4, hvilket i mange tvister er det punkt, der får hele kravet til at falde. Men selv med korrekt proces og fakturaer skærer nævnet i én post, fordi fuld udskiftning af en (formentlig) 2019-kogeplade ville bringe lejemålet i bedre stand end ved indflytningen: “Herved bliver standen på lejemålet samlet set bedre … hvilket er i strid med … § 187, stk. 1.” Resultatet bliver en skønsmæssig nedsættelse på 1.000 kr. Det er et lille beløb, men en principielt vigtig markering af, at tabsopgørelse i lejeforhold ikke er et “nyindkøbskatalog” — det er et spørgsmål om at genskabe kontraktbalancen uden berigelse.
Læs mere her: Lovguiden – Nedsættelse af istandsættelseskrav ved fraflytning som følge af 'nyt for gammelt'-princippet

Vedligeholdelse og rådighed to spor hvor nævnene håndhæver udlejers basisforpligtelser

På vedligeholdelsesområdet ligger der ofte en “aftaleretlig fristelse” i at formulere sig ud af udgifter. Men udgangspunktet om udlejers pligt til at holde ejendommen forsvarligt ved lige er tungt, og det ses også i ministeriel vejledning om vedligeholdelse og udlejers forpligtelser: Social- og Boligministeriet om vedligeholdelse.

Næstved-sagen om rørbrud som udvendig vedligeholdelse og dermed udlejers regning

Næstved-afgørelsen er kort, men dens formueretlige effekt er markant: Har udlejer den udvendige vedligeholdelsespligt efter kontrakten, kan udlejer ikke flytte risikoen for rørbrud over på lejerne via efteropkrævninger. Nævnet fastslår uden omsvøb, at “udgifter forbundet med skader på ejendommen … påhviler det derfor udlejer at afholde”, og at lejerne ikke hæfter for “følgeudgifter” i forbindelse med vandskaden på rør. Konsekvensen er tilbagebetaling af det allerede opkrævede, med frist senest 1. april 2026, og pligt til orientering efter Lejeloven § 194, stk. 1. Aftaleretligt fungerer afgørelsen som en påmindelse om, at vedligeholdelsesklausuler skal læses som risikofordeling, og at udlejers valg af vedligeholdelsesmodel kan få direkte betydning for, om en skade kan sendes videre økonomisk.
Læs mere her: Lovguiden – Udlejer bærer ansvaret for vandskade på rør som led i den udvendige vedligeholdelse

Holbæk-sagen om varme i boligen og udlejers nøgle som rådighedsbrud

Holbæk-afgørelsen deler sig i to spor, som tilsammen siger noget centralt om lejeforholdets “kerneydelse”: beboelighed og rådighed. For det første konstaterer nævnet ved besigtigelse, at to radiatorer ikke fungerer, og pålægger afhjælpning med hjemmel i Lejeloven § 114, stk. 2. For det andet tager nævnet direkte stilling til nøglespørgsmålet: “Nævnet kan fastslå, at udlejer er uberettiget hertil at have en nøgle til lejemålet.” Her bliver det aftale- og formueretlige perspektiv suppleret af et rådighedshensyn: selv uden at nævnet behandler den strafferetlige del af hændelsen 29. december 2025, fastslås det civilretligt, at udlejer ikke kan bevare en “adgangsmulighed” uden lejers accept. Afgørelsen støttes også på Lov om boligforhold § 86, stk. 2, hvilket i praksis giver nævnet et greb til at regulere forhold, der ligger i gråzonen mellem drift, orden og indgreb i det lejedes fred.
Læs mere her: Lovguiden – Huslejenævnets afgørelse om udbedring af defekte radiatorer og udlejers uberettigede nøglebesiddelse i Holbæk

Mønstre på tværs som praktikere bør lægge mærke til

1) Nævnenes “alt eller intet” på formkrav
To af sagerne viser hver sin side af samme mønt: I Helsingør falder udlejers økonomiske krav i praksis bort, når forbrugsreglerne ikke er efterlevet; i Sønderborg falder lejers indsigelsesmulighed bort, når fristen ikke respekteres.

2) Aftalefrihed med stopklodser
Udlejers argument om en fast fordelingsnøgle og fravalg af målere i Helsingør kan ikke bære vand og el, når loven kræver individuel måling for særskilt betaling eller gør udgiften til en del af lejen. Omvendt respekteres aftalte vilkår, når de har hjemmel og er præcist formuleret, som flytteaflæsningsgebyret i Sønderborg.

3) Formueretlige korrektiver dukker op i små beløb
Nyt for gammelt-nedsættelsen på 1.000 kr. i Silkeborg er økonomisk begrænset, men den bekræfter en principiel linje: tabsopgørelse skal afspejle genopretning, ikke værdiforøgelse.

Praktiske greb der kan afgøre næste tvist før den opstår

• For udlejere

  1. Opkræv varme som fast a conto, hvis kontrakten siger det, og aflæg regnskab efter regnskabsåret.
  2. Vær kompromisløs på regnskabets formalia og bilagsadgang, og dokumentér tidspunkt for afsendelse og modtagelse.
  3. Ved fraflytning: få syn, rapport og efterfølgende faktura-/fotodokumentation til at hænge sammen, og lav en “nyt for gammelt”-kontrol på inventarposter før kravet sendes.

• For lejere

  1. Sæt en kalenderpåmindelse ved modtagelse af forbrugsregnskab, og send begrundet indsigelse inden 6 uger.
  2. Ved fraflytning: gem indflytningsgrundlaget, kræv fakturaer og spørg direkte ind til alder på udskiftede hårde hvidevarer.
  3. Ved mangler i driften som varme: kræv skriftlig afhjælpning og en konkret frist, og dokumentér med fotos og datoer før nævnet kommer på besigtigelse.