De seneste afgørelser i **aftale- og formueret** (28. januar – 2. februar 2026) viser en tydelig linje: Domstole og nævn belønner skriftlighed, tidsnær dokumentation og “rette adressat” – og straffer kreative konstruktioner og upræcise processkridt.

De seneste afgørelser i **aftale- og formueret** (28. januar – 2. februar 2026) viser en tydelig linje: Domstole og nævn belønner skriftlighed, tidsnær dokumentation og “rette adressat” – og straffer

De seneste afgørelser i aftale- og formueret (28. januar – 2. februar 2026) viser en tydelig linje: Domstole og nævn belønner skriftlighed, tidsnær dokumentation og “rette adressat” – og straffer kreative konstruktioner og upræcise processkridt.

Fire nye afgørelser – og én fælles nævner: dokumentation slår fortælling

I spændet fra generationsskifte og afgifter til fremleje, flytteopgørelser og opsigelsesperioder går et gennemgående tema igen: Den part, der bærer risikoen for uklarhed, taber. Højesteret tager i to domme stilling til (1) hvem der kan få fradrag for tinglysningsafgift i gaveafgift, og (2) hvornår en udlejer kan ophæve et lejemål ved ulovlig fremleje efter andelsforenings konkurs/ejerskifte. To huslejenævnsafgørelser illustrerer, at samme “formueretlige” logik også præger de små, praktiske konflikter: flytterapporter, frister og berettigede forventninger bliver afgørende.

Overblik: hvad blev afgjort – og hvorfor er det principielt?

Tema 1: “Rette adressat” og rette hjemmel – formalia bliver materiel jura

Den mest markante bevægelse i materialet er, at formelle kriterier (hvem der tinglyses til, hvornår en aftale er etableret, hvad der står i rapporten) i praksis bliver materielle skillelinjer for rettigheder og penge.

• I gaveafgift-sagen knytter Højesteret fradragsretten tæt til identiteten mellem overdragelsen og den tinglysning, der udløser afgiften. Boafgiftslovens § 29, stk. 2 (om fradrag for tinglysningsafgift) fremstår efter dommen mindre som en “rimelighedsregel” og mere som en snæver, teknisk undtagelse til dobbeltafgiftsproblemet. (Se også lovteksten i boafgiftslovens § 29, stk. 2 via fx eLov: https://www.elov.dk/boafgiftsloven/paragraf/29/). (elov.dk)
• I fremleje-/ophævelsessagen bliver tidspunktet for aftalens etablering skelsættende. Kan fremlejen dokumenteres som lovlig før ejerskifte, kan ophævelse ikke bygges på fremlejeforbud; kan den ikke, falder man ind under lejelovens hovedregel om fremleje af hele lejligheden i op til 2 år ved midlertidigt fravær, jf. lejelovens § 158 (https://www.elov.dk/lejeloven/paragraf/158/) (elov.dk) – og ophævelsesadgangen i § 182 (https://www.elov.dk/lejeloven/paragraf/182/) (elov.dk).

Tema 2: Berettigede forventninger – men kun når forventningen er “fortjent”

To afgørelser peger i hver sin retning, men med samme princip: Forventninger beskyttes, når modparten har skabt dem klart og skriftligt – ikke når forventningen bygger på analogier eller “systemtænkning”.

• I skattesagen afviser Højesteret, at der kan støttes ret på lighedsgrundsætning/forventningssynspunkter, når selve hjemmelsforståelsen taler imod fradrag. Det er et klassisk signal: forventninger kan ikke udvide en afgiftslempelse, der fortolkes snævert.
• I Lyngby-afgørelsen går Huslejenævnet derimod udpræget “forventningsbeskyttende” til værks: når udlejer i en fraflytningsrapport har angivet en hæftelsesdato, og lejer indretter sig, er udlejer som den professionelle part nærmest afskåret fra efterfølgende at kræve betaling for en ekstra måned. Forvaltningsretligt minder ræsonnementet om den brede habilitets-/upartiskhedsnorms idé om tillid og ordentlighed, jf. forvaltningslovens § 3, stk. 1, nr. 5 (https://www.elov.dk/forvaltningsloven/paragraf/3/). (elov.dk)

Tema 3: Aftalelovens § 36 som sikkerhedsventil – men med høj tærskel i fri leje

Vejle-sagen illustrerer, hvordan aftalelovens § 36 (generalklausulen om urimelige vilkår, https://www.elov.dk/aftaleloven/paragraf/36/) (elov.dk) spiller sammen med lejerettens “fri lejefastsættelse”. Når et lejemål er omfattet af lejelovens § 54 om fri leje (https://www.elov.dk/lejeloven/paragraf/54/) (elov.dk), er huslejenævnets rolle efter § 55 (https://www.elov.dk/lejeloven/paragraf/55/) (elov.dk) ikke at “omregne” lejen efter omkostninger, men at tage stilling til, om det aftalte er urimeligt. Afgørelsen signalerer, at tærsklen i praksis er høj, især når lejemålet fremstår velholdt og markedsnært, og når indsigelserne i høj grad bygges på sammenligninger (fx en annonce) fremfor dokumenterede markedsdata.

De fire afgørelser – tæt på præmisserne (analysen bygger på fuldtekst)

(Lovguiden-linkene nedenfor går til resuméer; gennemgangen her bygger på de fulde afgørelsestekster.)

Højesteret (2. februar 2026): Ikke fradrag for tinglysningsafgift, når adkomst tinglyses til K/S

Højesteret fastslår, at boafgiftslovens § 29, stk. 2 må læses sådan, at fradrag i gaveafgift forudsætter en “klassisk” situation, hvor gavegiver → gavemodtager og den variable tinglysningsafgift betales ved tinglysning af gavemodtagers adkomst. Det bærende citat er dommens præcisering af, at bestemmelsen ikke kan udstrækkes til konstruktioner, hvor tinglysningen sker til et kommanditselskab: “ordlyden må forstås således, at den forudsætter, at der … ved tinglysning af gavemodtagers adkomst er betalt tinglysningsafgift”. Retten kobler det direkte til formålet om at undgå dobbeltafgift af samme overdragelse og afviser samtidig, at der overhovedet foreligger dobbeltafgift her, fordi tinglysningspligten “indtraf som følge af, at C K/S fik tinglyst sin adkomst”. Den praktiske konsekvens er, at generationsskifter, hvor fast ejendom “lægges ind” i et enhedsselskab/transparent struktur med efterfølgende tinglysning, ikke uden videre kan forventes at udløse fradrag – og at rådgivere må skelne skarpt mellem gaveoverdragelsens objekt (kommanditandele) og tinglysningsobjektet (ejendommen).
Læs mere her: Lovguiden – Nægtelse af fradrag for tinglysningsafgift i gaveafgift ved generationsskifte via kommanditselskab

Højesteret (29. januar 2026): Ophævelse ved fremleje efter andelskonkurs – bevisbyrden vælter sagen

Dommen viser, hvor lidt plads der er til efterrationalisering, når et ejerskifte flytter en beboer fra andelsret til lejeret. Højesteret tager udgangspunkt i andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1 om ret til fortsat brugsret som lejer ved ny ejer (https://www.elov.dk/andelsboligforeningsloven/paragraf/4/) (elov.dk), men gør det afgørende, at den fortsatte brugsret udøves “i overensstemmelse med … lejelovgivning”. Fremleje af hele lejligheden efter ejerskiftet bedømmes derfor efter lejelovens § 158, og når fraværet ikke er midlertidigt, kan udlejer ophæve efter § 182, stk. 1, nr. 4 og 6. Det principielle ligger i bevisvurderingen: Højesteret finder det “ikke godtgjort, at fremlejeforholdet blev etableret forud for ejerskiftet den 1. september 2017” og lægger bl.a. vægt på CPR-tilmeldinger og manglende tidsnær skriftlighed. Afgørelsen skærper i realiteten kravet til tidligere andelshavere: skal en fremlejeforståelse “overleve” et ejerskifte, skal den kunne dokumenteres robust før skæringsdatoen – ellers bliver den behandlet som en ny (og ofte ulovlig) fremleje med risiko for ophævelse.
Læs mere her: Lovguiden – Berettiget ophævelse af lejemål efter andelsboligforenings konkurs og ejerskifte

Huslejenævnet i Vejle (29. januar 2026): Flytteopgørelse skåret ned – men lejen står fast, og vandindsigelsen snubler i formkrav

Afgørelsen er et katalog over de fejl, der typisk afgør fraflytningstvister: Hvad stod der i indflytningsrapport og fejl-/mangelliste? Hvad stod der i fraflytningsrapporten? Og er kravene opgjort som istandsættelse – eller skjult modernisering? Nævnet reducerer flere poster skønsmæssigt og bruger samtidig lejelovens dokumentationslogik (fx at “udgifter … der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten … er lejeren uvedkommende”, jf. lejelovens § 187, stk. 2 (https://www.elov.dk/lejeloven/paragraf/187/) (elov.dk)) som korrektiv mod udskiftninger, der ikke matcher rapportens indhold. På lejefastsættelsen fastholder nævnet, at ejendommen (opført 1999) er omfattet af fri leje efter § 54, og at prøvelsen sker via rimelighedskontrollen i lejelovens § 55 jf. aftalelovens § 36 (se § 55: https://www.elov.dk/lejeloven/paragraf/55/) (elov.dk). På vandsporet viser sagen frist- og præcisionskravet i lejelovens § 77 (indsigelse senest 6 uger og med angivelse af punkter, https://www.elov.dk/lejeloven/paragraf/77/) (elov.dk) sin praktiske kraft: uden rettidig og tilstrækkeligt konkret indsigelse står regnskabet typisk ved magt – og nævnet afskærer sig desuden fra at tage stilling til målerinstallation som kompetencespørgsmål.
Læs mere her: Lovguiden – Afgørelse om nedsættelse af istandsættelsesudgifter, fri lejefastsættelse og vandregnskab i Vejle

Huslejenævnet i Lyngby-Taarbæk (28. januar 2026): Udlejer bundet af egen fraflytningsrapport – tilbagebetaling for juli

I den korte, men skarpe afgørelse placerer nævnet risikoen for administrative fejl dér, hvor den i praksis ofte ender: hos udlejer. Når fraflytningsrapporten angiver, at hæftelsen ophører 30. juni 2025, og lejer disponerer i tillid hertil, kan udlejer ikke bagefter opkræve juli. Nævnet lægger vægt på skriftligheden og på rådighedsmomentet og formulerer det uden omsvøb: “Lejer har … haft rimelig grund til at gå ud fra, at hæftelsen ophørte pr. 30. juni 2025” og “udlejers efterfølgende opkrævning … må anses for uberettiget”. Afgørelsen er et praktisk “compliance-spark” til professionelle udlejere og administratorer: standarddokumenter (rapporter/kvitteringer/overdragelsesprotokoller) er ikke blot procespapir – de kan blive det afgørende retsgrundlag for partsforventninger.
Læs mere her: Lovguiden – Udlejer forpligtet til tilbagebetaling af husleje efter fejl i fraflytningsrapport

Praktiske konsekvenser: hvad bør man gøre anderledes i morgen?

For generationsskifte og fast ejendom

• Kortlæg, om man reelt søger fradrag for den variable tinglysningsafgift (0,6 %) og husk, at den faste afgift ikke fradrages; satserne fremgår af Skatteministeriets oversigt (https://skm.dk/tal-og-metode/satser/satser-og-beloebsgraenser-i-lovgivningen/tinglysningsafgiftsloven). (skm.dk)
• Hvis man bygger en struktur med selskab/transparent enhed, så test tidligt, om tinglysningen sker til en anden end gavegiver/gavemodtager – for så kan fradragsargumentet være dødt allerede på hjemmel.

For lejere og udlejere (og deres administratorer)

• Tidsnære dokumenter vinder: indkaldelser, rapporter, kvitteringer, CPR-oplysninger, e-mails.
• Indsigelser til forbrugsregnskaber skal være skriftlige, præcise og rettidige efter lejelovens § 77 (6 uger). (elov.dk)
• Flytterapporter skal kvalitetssikres som “bindende kommunikation”: en dato- eller periodefejl kan i praksis blive dyrere end selve tvisten.

Når næste fraflytningssyn skal afholdes, er den mest jordnære læring fra de nye afgørelser derfor ikke en ny “smart” juridisk konstruktion, men en banal driftsdisciplin: få hæftelsesdatoer, rapporttekster, påkrav og bilagskæder kontrolleret – før de sendes ud, og før de bliver den ene linje, der afgør en hel sag.