Tre markante afgørelser slår fast, at sløsede standardkontrakter koster dyrt. En forkert lovhenvisning ugyldiggør aftale om fri leje, mens en udateret opsigelsesblanket udløser godtgørelse til elev.
De seneste afgørelser inden for aftale- og formueretten falder i to velkendte konfliktzoner: boliglejeretten og uddannelsesaftaler. Begge områder rammer dog samme nerve.
Når den stærkere part, hvad enten det er udlejeren eller virksomheden, opretter standarddokumenter og processer, bliver prøvelsen i systemet ofte en stram kontrol af to forhold. For det første vurderes det, om de formelle spilleregler er fulgt til punkt og prikke. For det andet vurderes det, om resultatet i praksis skubber en urimelig risiko over på den svagere modpart. Afgørelserne handler i høj grad om, hvordan man har dokumenteret og kommunikeret forløbet.
Centrale lovbestemmelser bag afgørelserne
Følgende bestemmelser udgør omdrejningspunktet for nævnenes kontrol med aftalegrundlaget i de tre sager:
- Ved fraflytning og istandsættelse er ankeret princippet om, at lejer ikke kan pålægges at aflevere i bedre stand, jf. Lejeloven § 187, stk. 1.
- Ved fri lejefastsættelse er nøglekravet, at det udtrykkeligt skal fremgå af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet, jf. Lejeloven § 54. Et praktisk brancheoverblik over netop dette krav findes hos Ejendomsforeningen Fyn.
- Hvor fri leje ikke er gyldigt aftalt, bliver vurderingen en fastsættelse af det lejedes værdi, som beskrevet i opslagsværket Lex.
- På erhvervsuddannelsesområdet er udgangspunktet uopsigelighed efter prøvetiden, jf. Erhvervsuddannelsesloven § 60, stk. 1, og en ophævelse kræver væsentlig misligholdelse, jf. Erhvervsuddannelsesloven § 61, stk. 1.
- I sygdomsforløb er afklaring af restarbejdsevne central. En forklaring af mulighedserklæringens funktion kan læses på borger.dk.
Fraflytning: Nævn skærer i udlejers krav om ny bordplade
I en huslejenævnskendelse fra Frederiksberg den 24. februar 2026 blev der foretaget en stram realitetskontrol af udlejers fraflytningskrav.
Nævnet accepterede ganske vist, at et krav om erstatning for en køkkenbordplade kunne rejses, selvom håndværkerfakturaen først landede efter den første flytteopgørelse. Årsagen var, at bordpladen allerede var noteret i fraflytningsrapporten som "misused". Nævnet slog fast, at den manglende medtagelse af det præcise beløb i selve flytteopgørelsen ikke betød, at kravet bortfaldt.
Til gengæld blev udlejers beløbskrav skåret markant ned efter et skøn. Nævnet begrundede nedsættelsen med, at lejerne ikke må ende med at betale for en forbedring af lejemålet:
"...således at lejerne ikke betaler for, at lejemålet sættes i bedre stand end ved indflytning."
Fejlhenvisning koster udlejer retten til fri leje
I en anden kendelse fra samme dag underkendte Huslejenævnet en udlejers ret til at opkræve fri leje – på trods af at lejemålet faktisk opfyldte de materielle betingelser.
Nævnet anerkendte, at lejemålet materielt faldt ind under reglerne for konverterede erhvervslokaler (Lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2). Problemet lå i selve aftalegrundlaget. Kontrakten og et § 11-tillæg gav gentagne gange lejeren det indtryk, at der var tale om nybyggeri (efter nr. 1). Dermed opfyldte kontrakten ikke kravet om, at vilkårene skal fremgå korrekt og tydeligt.
Nævnet konkluderede, at der ikke var indgået en gyldig aftale om fravigelse af lejelovens almindelige regler. Konsekvensen blev, at huslejen blev nedsat og fastsat efter reglerne om det lejedes værdi.
Udateret fup-blanket udløser godtgørelse til elektrikerlærling
Tvistighedsnævnet trak en tilsvarende hård linje i en sag om en uddannelsesaftale den 20. februar 2026. Her havde en virksomhed benyttet en udateret, såkaldt "gensidig" ophævelsesblanket, som arbejdsgiveren kunne aktivere ensidigt over for en sygemeldt lærling.
Nævnet kvalificerede konstruktionen som et direkte forsøg på at omgå lovens uopsigelighedsordning. Der blev lagt særlig vægt på, at virksomheden hverken havde indhentet lægelig dokumentation for sygdommen eller forsøgt at afklare lærlingens arbejdsdygtighed. Dertil kom, at fyringen i praksis blev eksekveret via en SMS.
"Ophævelsen må herefter anses for en ensidig og uberettiget ophævelse."
Virksomheden blev pålagt at betale godtgørelse. Dette flugter med det faste niveau for godtgørelser, som også kan ses i andre offentliggjorte kendelser på Tvistighedsnævnets hjemmeside.
Konsekvenser på boligmarkedet
De to huslejenævnssager efterlader klare retningslinjer for både udlejere og lejere, når det kommer til standardkontrakter og fraflytning.
Skærpede krav til udlejer
Der tegner sig en simpel driftslære for udlejere og administratorer: Det juridiske fundament skal være fejlfrit. Kontrakten skal henvise til de korrekte paragraffer, og alle skader skal noteres i fraflytningsrapporten.
Selv når formalia er på plads, skal udlejer forvente en stram proportionalitetskontrol af regningerne. Vælger udlejer konsekvent total udskiftning ved mindre skader, risikerer man, at nævnet skønner forbedringsværdien væk.
Lejere kan med fordel granske aftalerne
For lejere betyder praksissen, at man med fordel kan udfordre udlejers løsninger. Er der tale om en lille rids, står en totaludskiftning sjældent mål med skaden. Samtidig rykker lejesætningssager fokus fra blot at vurdere lejens størrelse, til en juridisk granskning af, om aftalegrundlaget overhovedet er formuleret sandt og korrekt.
Arbejdsgivere fanges af passivitet i sygdomsforløb
Tvistighedsnævnets afgørelse gør op med brugen af fiktive aftaler i lærlingeforløb. Det er blevet ekstremt vanskeligt at forsvare konstruktioner, der fungerer som en forhåndsproduceret exit-mulighed.
Når en lærling bliver syg, er det en bunden ledelsesopgave at afklare situationen frem for blot at antage, at fraværet er permanent. Hvis arbejdsgiveren forholder sig passiv over for indhentelse af lægelig dokumentation og vurdering af restarbejdsevnen, forvandles processen lynhurtigt fra et ledelsesvalg til et alvorligt bevisproblem.
Tjekliste til robuste standardaftaler
I praksis vil rådgivere, administratorer og HR-funktioner kunne bruge de tre afgørelser som pejlemærke for at fremtidssikre procedurer:
| Situation | Risiko hvis man "gør som man plejer" | Robust tilgang |
|---|---|---|
| Fri leje ved konvertering | Standardtekst beskriver nybyg eller henviser forkert | Kontrakten beskriver korrekt hjemmel og faktum, og tillæg er konsistente |
| Fraflytning og istandsættelse | Krav splittes i flere opgørelser, og udskiftning vælges som default | Alt fremgår af rapporten, og der kan forklares hvorfor reparation ikke rækker |
| Ophør af uddannelsesaftale | "Gensidig" blanket bruges som sikkerhed uden reelt samtykke | Brug lovens spor om afklaring og forlængelse, og dokumentér før ophævelse |
Finansministeriet
Forbrugerombudsmanden