Fire friske afgørelser fra februar 2026 viser, hvordan små formaliafejl og “hvem havde rådigheden hvornår” kan afgøre tusindvis af kroner i aftale- og formueretlige konflikter.

## Et øjebliksbillede af aftaleretten i praksis

Fire friske afgørelser fra februar 2026 viser, hvordan små formaliafejl og “hvem havde rådigheden hvornår” kan afgøre tusindvis af kroner i aftale- og formueretlige konflikter.

Et øjebliksbillede af aftaleretten i praksis

De nyeste afgørelser inden for aftale- og formueret kommer denne gang ikke som store Højesteretsdomme, men som hverdagsnære sager, hvor pengekrav, dokumentation og ugyldige kontraktvilkår skubber resultatet. Fællesnævneren er klar: Når en parts krav bygger på en aftale, falder den ofte på (1) bevis, (2) præceptive regler og (3) tabsbegrænsning.

Som bagtæppe står en generel bevægelse i lejeretten mod hårde processuelle konsekvenser ved fejl i syn, rapporter og varslingsfrister — en formalitetslinje, der også kan spores i nyere omtale af domstolenes krav til korrekt opsigelsesinformation. Se fx Domstol.dk’s omtale af Højesterets bemærkninger om opsigelsers indhold: Højesteret om oplysningskrav ved opsigelse.

De fire afgørelser i tal og tema

Formkrav der i praksis bliver “pengekravets motor”

To af huslejenævnssagerne illustrerer, at lejeretten i dag ofte afgøres proceduralt før den afgøres materielt: Har udlejer indkaldt korrekt, udleveret rapporten korrekt og brugt korrekt blanket?

Det er ikke nyt, at lejelovgivningen er præceptiv, men afgørelserne viser, at præceptiviteten i stigende grad omsættes til automatiske retsvirkninger: bortfald af istandsættelseskrav, tilsidesættelse af byrdefulde vilkår og afskæring af tomgangsleje, når tabsbegrænsningen ikke er synlig i udlejers adfærd.

Til en lettilgængelig, men praktisk orienteret gennemgang af disse “hårde” konsekvenser (bl.a. ved manglende varsel til fraflytningssyn), henviser flere rådgivere til: Lejeloven.dk om fraflytning og frister.

Tabsbegrænsning og rådighed som centrale formueretlige nøgler

På formuerettens klassiske hjemmebane står to mekanismer skarpt:

• Tabsbegrænsning: Udlejer må ikke lade et tab løbe, hvis tabet kunne være undgået ved rimelige skridt. Genudlejning bliver dermed ikke bare et “praktisk hensyn”, men en egentlig økonomisk retsfaktor. En kortfattet forklaring af genudlejningspligtens logik findes her: Lejeloven.dk om udlejers genudlejningspligt.
• Rådighedsovergang: Når udlejer selv overtager brugen, ændrer det den formueretlige balance — krav på husleje i opsigelsesperioden kan ikke uden videre bestå, hvis udlejer i realiteten har “taget aktivet tilbage”.

Når offentligretlige indgreb afskærer privatretlige retsmidler

Silkeborg-sagen tilføjer et særpræg: Her var der massive mangler, men nævnet afviser, fordi kommunen har indstillet til kondemnering. Det er et godt eksempel på, at privatretlige misligholdelsesbeføjelser (påbud om udbedring) kan blive formålsløse, når et offentligretligt spor dominerer.

Reglerne om kondemnering efter byfornyelsesreglerne (og fristregimet ved “nærliggende fare”) er let at få overblik over her: eLov gengivelse af byfornyelsesregler om kondemnering.

Frederiksberg-sagen om depositum, forbrug og udlejers egen indflytning

Huslejenævnet på Frederiksberg godkendte en begrænset modregning i depositum for vand og varme, men afskar udlejer fra at kræve husleje for to måneder, fordi udlejer havde registreret adresse i lejemålet og dermed reelt havde overtaget brugen. Nævnet lægger vægt på, at lejekontraktens ordlyd om særskilt forbrugsafregning “ikke er inkluderet i huslejen” kunne bære modregning, og at lejer ikke havde fået indberettet oplysninger til forbrugsselskab, hvorfor udlejer midlertidigt kom til at hænge på udgiften. Om rådigheden udtaler nævnet i den bærende del, at “Nævnet finder det derfor tilstrækkeligt dokumenteret, at D har benyttet lejemålet …” efter lejers nøgleaflevering, hvilket i praksis gør huslejekravet uholdbart, selv om opsigelsesvarslet formelt løb. Retligt er det en afgørelse, der styrker en meget håndgribelig bevisregel i lejetvister: CPR-adresseflytning og manglende modbevis kan tippe hele tomgangsregningen, og i samme bevægelse bliver forudbetalt leje et tilbagebetalingskrav. Bestemmelserne, der ligger tæt på nævnets logik, er bl.a. Lejeloven § 187, stk. 1 og kompetencereglen i Lejeloven § 190, stk. 1.
Læs mere her: Lovguiden – Tvist om tilbageholdelse af depositum til forbrug og bortfald af huslejekrav ved udlejers egen indflytning

Silkeborg-sagen om vedligeholdelsesmangler, ugyldig lejekontrakt og kondemnering

I Kjellerup-sagen rammer nævnet en dobbelt pointe, som er aftaleretligt interessant: For det første konstateres, at lejekontrakten var på en “uautoriseret blanket”, hvilket efter Lejeloven § 14, stk. 1 betyder, at byrdefulde standardvilkår ikke kan lægges til grund — og her falder udlejers forsøg på at placere den indvendige vedligeholdelsespligt hos lejer. Nævnet fastslår derfor, at udlejer har vedligeholdelsespligten efter Lejeloven § 112, stk. 1, og bemærker ligefrem, at “De påberåbte mangler henhører alle under udlejers vedligeholdelsespligt.” For det andet afvises sagen procesuelt efter Lejeloven § 114, stk. 1, fordi kommunen har indstillet boligen til kondemnering ved nærliggende sundhedsfare, og nævnet vurderer, at et påbud om udbedring derfor vil være “uden formål”. Den praktiske konsekvens er markant for begge parter: Lejer får ikke et nævnspåbud nu, men udlejer får samtidig placeret et klart vedligeholdelsesansvar på et tidspunkt, hvor et efterfølgende forløb om kondemnering, fraflytning og eventuel genoptagelse kan blive økonomisk tungt, jf. byfornyelsessporet i Byfornyelsesloven § 75 og Byfornyelsesloven § 76, stk. 1.
Læs mere her: Lovguiden – Afvisning af sag om vedligeholdelsesmangler grundet forestående kondemnering og ugyldig lejekontrakt

Struer-sagen om 13.000 kr., bortfald af istandsættelseskrav og passiv genudlejning

Struer-afgørelsen er skoleeksemplet på, at udlejers procesfejl kan “æde” ellers tænkeligt materielt berettigede krav: Nævnet lægger til grund, at udlejer havde pligt til at indkalde til fraflytningssyn med en uges varsel efter Lejeloven § 187, stk. 3, og fordi fristen ikke blev overholdt og lejer ikke deltog, udløser det den hårde retsfølge i Lejeloven § 187, stk. 5: “bortfalder D’s krav på istandsættelse”. Dernæst får udlejer et selvstændigt knæk på tomgangslejen, fordi nævnet formulerer en egentlig tabsbegrænsningsstandard i genudlejning: Udlejer “må ikke passivt lade lejemålet stå tomt”, og når der ikke er gjort rimelige tiltag, kan der ikke kræves husleje for den periode, hvor passiviteten har forøget tabet. Endelig underkendes en særskilt betaling for vinduesvask som ugyldig, fordi udlejer “ikke … kan opkræve … ved siden af lejebetalingen”, hvilket praktisk fungerer som en advarsel mod kreative “sideaftaler” i beboelseslejemål. Også nævnets afsluttende henvisning til systemrisikoen for udlejere, der ikke efterlever kendelser, er værd at notere, idet nævnet peger på sanktionssporet i Lov om boligforhold § 21, stk. 1.
Læs mere her: Lovguiden – Lejer tildelt 13.000 kr. efter fraflytning grundet udlejers procedurefejl og manglende genudlejningsbestræbelser

Tvistighedsnævnets kendelse om 40.000 kr. efter konkurs kort før svendeprøve

Kendelsen fra Tvistighedsnævnet viser en aftaleretlig kerne, som ofte undervurderes uden for arbejds- og uddannelsesretten: En uddannelsesaftale er et uddannelsesgode med selvstændig værdi, og risikoen for virksomhedens økonomi ligger som udgangspunkt hos virksomheden. Nævnet afviser først en kompetenceindsigelse med henvisning til Erhvervsuddannelsesloven § 63, stk. 3, og går dernæst direkte på realiteten: Efter prøvetiden er aftalen uopsigelig efter Erhvervsuddannelsesloven § 60, og konkurs er ikke i sig selv en “bristende forudsætning”, der kan bære ophævelse uden godtgørelse efter Erhvervsuddannelsesloven § 61, stk. 2. Flertallet lægger især vægt på timingen og forstyrrelsen op til svendeprøven, idet nævnet fremhæver, at det som udgangspunkt er en betingelse for at gennemføre uddannelsen, at man har en uddannelsesaftale, jf. Erhvervsuddannelsesloven § 48, stk. 1, og at lærlingen stod uden værktøj og uden indtægt i slutfasen. Godtgørelsen fastsættes til 40.000 kr., mens et mindretal ville ned på 20.000 kr. ud fra et mere snævert tabssyn — en intern uenighed, der i praksis kan få betydning for forligsstrategi i sager, hvor uddannelsen trods alt gennemføres rettidigt. Procesuelt er det samtidig væsentligt, at sagen kan indbringes for domstolene inden 8 uger efter Erhvervsuddannelsesloven § 65, stk. 4. Til generel baggrund om nævnets rolle henviser ministeriet her: Børne- og Undervisningsministeriet om Tvistighedsnævnet.
Læs mere her: Lovguiden – Tømrerlærling tilkendt 40.000 kr. i godtgørelse efter konkurs kort før svendeprøve

Det betyder afgørelserne i praksis

For udlejere og administratorer

1. Fraflytningssyn er ikke en formalitet
   Fejl i varsel og rapport kan udløse direkte bortfald af istandsættelseskrav efter Lejeloven § 187, stk. 5.

2. Genudlejning skal kunne ses udefra
   Det er ikke nok at mene, at istandsættelse først skulle ske. Der skal kunne påvises rimelige tiltag og en faktisk aktivitet. Ellers bliver tomgangslejen et tab, udlejer selv bærer.

3. Sidebetalinger bliver behandlet som “skjult leje”
   Vinduesvask-sagen viser, at “driftsbidrag” ved siden af huslejen er et minefelt i beboelseslejemål.

For lejere

• Dokumentér rådighedsovergang: Adresseflytning, nøgleaflevering og kommunikation kan knække et huslejekrav i opsigelsesperioden.
• Reagér på forbrug: Hvis kontrakten (som i Frederiksberg) peger på særskilt afregning, kan passivitet gøre, at udlejer i praksis får lov at modregne på baggrund af årsopgørelser.

For virksomheder med lærlinge

• Konkurs “nulstiller” ikke uddannelsesaftalen uden omkostning: Tvistighedsnævnet fastholder, at virksomheden bærer risikoen, og at godtgørelsesniveauet har en stærk standardisering, som kun fraviges ved tydelige formildende omstændigheder.

Tjekliste der typisk afgør pengestrømmen i næste tvist

• Har du (udlejer) skriftligt indkaldt til fraflytningssyn i tide og kan du bevise det?
• Kan du vise konkrete, tidsnære handlinger for genudlejning, ikke bare forklaringer?
• Er lejekontrakten på en blankett, der gør byrdefulde vilkår holdbare, eller risikerer du ugyldighed efter Lejeloven § 14, stk. 1?
• Er der et offentligretligt spor, fx indstilling til kondemnering, som kan gøre et privatretligt påbud “uden formål” og flytte slaget til et andet forum?