## Tre nye afgørelser der flytter grænser i aftale og formueret
Højesteret har med dom af 9. februar 2026 gjort det markant lettere at opgøre tab ved misligholdt ejendomshandel uden dækningssalg. Samtidig viser to nye kendelser fra Klagenævnet for Udbud, at dokumentation og kravklassifikation (mindstekrav kontra konkurrencekrav) i praksis er det, der afgør, om en aftale overhovedet kan komme til verden.
Tre nye afgørelser der flytter grænser i aftale og formueret
De tre udvalgte afgørelser ligger tidsmæssigt helt tæt på hinanden fra 3. februar til 9. februar 2026 og rammer hver sin kerne i aftale- og formueretten: opgørelsen af erstatning ved misligholdelse, aftaleretlig binding gennem udbud og krav til dokumentation som adgangsbillet til kontrakt. (Analysen her bygger på doms- og kendelsesteksterne i fuld længde; Lovguiden-linkene nedenfor fører til resuméer.)
| Afgørelse | Myndighed | Nøglespørgsmål | Praktisk “takeaway” |
|---|---|---|---|
| Misligholdt ejendomshandel | Højesteret | Kan sælger kræve abstrakt prisdifference uden dækningssalg | Ja, hvis markedspris kan bevises lavere end aftalt pris |
| Aarhus Kommunes erhvervsservice | Klagenævnet for Udbud | Hvornår er et “forbehold” reelt ukonditionsmæssighed | Sprog som “i det omfang…” er ofte et kvalitetssignal – ikke en diskvalifikation, hvis kravet er et K-krav |
| Nitrilhandsker | Klagenævnet for Udbud | Manglende udfyldelse af obligatorisk skema om kemi og allergener | Mindstekrav + sanktion = afvisning, og § 159 kan ikke “redde” tilbuddet |
Højesteret åbner for abstrakt prisdifference ved ejendomshandler
Højesterets dom om ejendomshandlen i Hjørring er i sin kerne en obligationsretlig præcisering af positiv opfyldelsesinteresse i en situation, hvor handlen ophæves, men sælger ikke foretager dækningssalg. Tvisten stod mellem sælgerne, der krævede 250.000 kr. som abstrakt prisdifference, og køberen, der efter landsrettens frifindelse fik medhold i synspunktet om, at tabet ikke var dokumenteret uden et faktisk videresalg. Højesteret skærer igennem med den principielle sætning: “Efter almindelige obligationsretlige principper er det ikke en betingelse … at der foretages dækningssalg”, og tilføjer, at dette “også gælder for køb og salg af fast ejendom”. Dermed flyttes fokus fra sælgers dispositioner efter ophævelsen til beviset for markedsprisen på ophævelsestidspunktet. I sagen bar skønsmandens lokale mæglervurdering (4.750.000 kr.) tabet hjem, og Højesteret bemærker desuden – uden at gøre efterfølgende salg til et krav – at et senere salg i januar 2026 til 4.100.000 kr. “understøtter”, at markedsværdien ikke var højere end skønstemaet. For rådgivere betyder dommen, at bevisstrategien i misligholdte ejendomshandler kan planlægges mere som i klassisk køberet: hurtig sikring af markedsprisbevis (skøn, sammenlignelige handler, liggetider), og mindre som en proces om, hvorvidt sælger “burde” have dækningssolgt. Også dommens omkostnings- og renteregime er værd at notere sig i praksis, herunder henvisningen til sagsomkostningsforrentning efter Renteloven § 8 a og den procesretlige ramme om fri proces, jf. Retsplejeloven § 332.
Læs mere her: Lovguiden – Erstatning for misligholdt ejendomshandel uden dækningssalg (abstrakt prisdifference)
Udbuddet som aftaleretlig maskine
Offentlige udbud er ikke bare forvaltningsret – det er også aftaleret i formaliseret form: kravene definerer tilbud og accept, og konditionsmæssighed er den praktiske tærskel for, om en kontrakt overhovedet kan opstå. De seneste års debat om berigtigelse og efterfølgende dokumentation hænger tæt sammen med Udbudsloven § 159 og dens EU-retlige baggrund, som bl.a. er omtalt i forarbejderne til udbudsloven i Folketingets materiale til L 19. (ft.dk)
To nyere pejlemærker i samme debat er Østre Landsrets dom i den såkaldte Eksponent-sag (om supplerende oplysninger efter frist) og den løbende praksis om, hvornår ordregiver selv har “sanktioneret” en mangel med afvisning. (nohrcon.dk) Med den baggrund bliver de to februarkendelser fra Klagenævnet for Udbud interessante, fordi de – hver på sin måde – afklarer, hvad der er fleksibelt i aftalegrundlaget, og hvad der er låst.
Klagenævnet og Aarhus Kommune om mindstekrav og konkurrencekrav
Kendelsen om Aarhus Kommunes udbud af lokal, generel erhvervsservice viser, hvor ofte tvister i realiteten afgøres af én disciplin: kravtypologi. Klageren angreb vinderens formuleringer om, at visse aktiviteter ville ske “i det omfang det er muligt indenfor … den økonomiske ramme”, som påståede væsentlige forbehold. Nævnet svarer – meget håndfast – at “kravspecifikationens pkt. 1.2 er ikke et mindstekrav, men et konkurrencekrav”, og at delvis opfyldelse derfor “ikke” gør tilbuddet ukonditionsmæssigt, men i stedet skal indgå i den kvalitative vurdering. Det er en afgørelse, der i praksis belønner ordregivere, der på forhånd har skilt MK og K tydeligt ad, og den illustrerer den store betydning af Udbudsloven § 2 som “rammebestemmelse”: når noget er K-krav, bliver det et spørgsmål om skøn, og nævnet gentager sin faste standard om, at skøn kun tilsidesættes, hvis det er usagligt, objektivt forkert eller åbenbart grænseoverskridende. Kendelsen er også en påmindelse om dokumentationsniveauet ved mindstekrav, især når opfyldelse erklæres i et skema: ved mindstekravet om engelskvejledning accepterede nævnet, at en underskrevet mindstekravserklæring – sammenholdt med andre dele af tilbuddet – kunne være tilstrækkeligt, og placerede kontrolpligten i den velkendte “tvivlsmodel”, jf. Udbudsloven § 159, stk. 2. Den praktiske pointe for tilbudsgivere er omvendt knivskarp: Vil du gøre et “forbehold” til en diskvalifikation, skal du kunne pege på, at der er tale om et MK-krav – ellers ender du i pointdiskussionen, hvor ordregiver har det brede spillerum.
Læs mere her: Lovguiden – Afgørelse om Aarhus Kommunes udbud af lokal erhvervsservice Sondring mellem mindstekrav og konkurrencekrav
Nitrilhandskerne og den hårde grænse for berigtigelse
Hvor Aarhus-sagen handler om, at meget kan “leve” som kvalitet, handler nitrilhandskesagen om det modsatte: at dokumentationsmangler kan være selve misligholdelsen af mindstekravet – og dermed et aftaleretligt stopskilt. Regionerne havde krævet udfyldt bilag 4 om kemiske stoffer og allergener, og Mediqs tilbud manglede centrale oplysninger (bl.a. om Wingstay L og Sulphur) i det obligatoriske skema. Kendelsen bliver principiel på to planer. For det første slår nævnet fast, at selv om ordregiver efter Udbudsloven § 159, stk. 5 i nogen grad kan indhente supplerende oplysninger, kan det ikke bruges til at omgå et mindstekrav, der – i udbudsmaterialets egen logik – er sanktioneret med afvisning. Nævnet citerer forarbejdslogikken i koncentrat og gør den operationel i kendelsen: “Hvis ordregiver har fastsat … som et mindstekrav, kan stk. 5 ikke benyttes … hvis det … kan udledes … at manglende overholdelse … vil medføre afvisning.” For det andet foretager nævnet en materiel fortolkning af “allergene stoffer” og afviser regionernes snævre proteinforståelse; mindstekravet måtte forstås bredere, bl.a. fordi nitrilhandsker “efter det oplyste ikke indeholder allergene proteiner”, og fordi skemaet allerede rummede stoffer med samme fysiske egenskaber som sulphur. Resultatet blev, at tilbuddet ikke opfyldte mindstekrav nr. 27, og at ordregiver var afskåret fra at “reparere” efter frist, jf. Udbudsloven § 159, stk. 6. Kendelsen endte derfor med annullation af tildelingen, jf. Lov om Klagenævnet for Udbud § 13, stk. 1, nr. 2. I den bagvedliggende substans ligger også en klar risikostyringslogik: når udbuddet knytter mindstekrav til standarder for biologisk vurdering, bliver det svært at argumentere for, at “listen” bare er formalia. ISO beskriver da også ISO 10993-1 som en hjørnesten for biologisk evaluering og risikostyring af medicinsk udstyr. (iso.org)
Tre mønstre i de nyeste afgørelser
1 Bevis erstatter ikke pligt men pligt kan erstatte bevis
I ejendomssagen er “pligten” til dækningssalg afvist som betingelse – men beviset for markedspris bliver så det afgørende. I nitrilhandskesagen er situationen næsten spejlvendt: her skaber pligten til at udfylde et bestemt skema den bevismæssige bundlinje, og uden den falder tilbuddet.
2 Skønnet er bredt når du selv har gjort det bredt
Aarhus-kendelsen viser, at når ordregiver designer krav som konkurrencekrav, køber ordregiver samtidig et stort skøn, som klagenævnet kun undtagelsesvist tilsidesætter. Det harmonerer med den generelle beskrivelse af, hvad Klagenævnet for Udbud typisk behandler, herunder ukonditionsmæssighed og evaluering. (kfst.dk)
3 Ordvalget i materialet er retsvirkning i forklædning
Nitrilhandskesagen gør det meget konkret, at ordregivers brug af betegnelsen “mindstekrav” og formuleringer om, at mindstekrav “skal være opfyldt for at tilbuddet kan tages i betragtning”, kan blive det, der juridisk afskærer berigtigelse. Det ligger i direkte forlængelse af den bredere diskussion om § 159 og grænsen mellem supplerende oplysninger og “nyt tilbud”, som bl.a. er belyst i forbindelse med Eksponent-sagen. (nohrcon.dk)
Praktiske konsekvenser i rådgivningen
Ved misligholdt ejendomshandel
- Sikr tidligt et robust markedsprisbevis (skøn, mæglervurdering, sammenlignelige handler) og dokumentér tidspunktet for ophævelsen.
- Overvej allerede ved kontraktindgåelsen at regulere misligholdelsesbeføjelser og tabsopgørelse tydeligt, men vær opmærksom på, at domstolene kan falde tilbage på almindelige obligationsretlige principper.
Ved udbud og kontraktindgåelse
- For ordregivere: Skeln skarpt mellem MK og K, og skriv sanktioner eksplicit, hvis afvisning er tilsigtet.
- For tilbudsgivere: Brug “i det omfang”-sprog med omtanke. Det kan være taktisk i kvalitet, men kan også blive læst som lav leverancesikkerhed i pointgivningen.
- For begge: Når dokumentation er bundet til et obligatorisk skema, skal det opfattes som en del af kontraktens fødselshjælp – ikke en eftertanke.
Ved regulerede produkter
- Hvis udbuddet beder om systematiske oplysninger om kemi/allergener, skal leverandørens interne compliance og tekniske data kunne “oversættes” til udbuddets struktur – ellers er tilbuddet sårbart, selv om oplysningerne findes “et andet sted” i materialet.
Den mest håndgribelige læring på tværs er måske også den mest jordnære: Når en aftale falder på plads – eller falder fra hinanden – er det sjældent de store principper alene, der afgør udfaldet, men om parterne kan dokumentere det, de hævder, i den form og på det tidspunkt, som regelsættet kræver.
