Formelle fodfejl koster dyrt for udlejere, når huslejenævn slår ned på mangelfulde varslinger og uklare lejekontrakter. En streng domspraksis fastslår, at koncipisten bærer den fulde risiko.
En forkert udgave af den autoriserede lejekontrakt, modstridende paragraffer og manglende oplysninger på et bilag. Formelle fejl og aftaleretlige uklarheder koster lige nu dyrt for den professionelle part i en række opsigtsvækkende sager.
Formalia og retsstilling i aftaleretten
Aftale- og formueretten er et nådesløst område, når det kommer til formalia. Særligt inden for boligudlejning og forbrugeraftaler, hvor beskyttelseshensynet til den svage part vejer tungt, kan selv små fodfejl i kontraktgrundlaget eller i varslinger få massive økonomiske konsekvenser for udlejere og virksomheder.
En gennemgang af den allerseneste praksis fra landets huslejenævn og domstole tegner et tydeligt billede af en retsstilling, hvor koncipisten – altså den, der udformer kontrakten – bærer den fulde risiko for fejl, uklarheder og manglende opdateringer af standarddokumenter.
Huslejenævnet underkender omkostningsbestemt lejeforhøjelse
I en ny afgørelse fra Huslejenævnet på Frederiksberg forsøgte ejendomsadministrationsselskabet DAB at gennemføre en omkostningsbestemt lejeforhøjelse i en ejendom med 20 lejemål. Men varslingen faldt til jorden på grund af en tilsyneladende banal fejl i det materiale, der blev sendt til beboerrepræsentationen.
Udlejeren havde vedlagt en varslingsliste, som indeholdt oplysninger om budgetlejen og hensættelser, men listen manglede den afgørende oplysning om den fremtidige samlede leje for den enkelte lejer, herunder forbedringstillæg.
Konsekvensen af en mangelfuld varsling
Nævnets flertal, bestående af forpersonen og lejerrepræsentanten, var ikke i tvivl om konsekvensen af den mangelfulde varsling:
"Nævnets flertal [...] finder at konsekvensen af, at der i varslingen til beboerrepræsentationen ikke er medsendt oplysninger om de enkelte lejeres fremtidige leje på den medsendte varslingsliste er, at varslingen er ugyldig."
Udlejerens repræsentant i nævnet afgav dissens og argumenterede for, at der var tale om en formel mangel af uvæsentlig betydning, som burde kunne berigtiges efter Lejelovens § 37, stk. 2. Repræsentanten mente, at fejlen ikke havde været til skade for hverken lejerne eller beboerrepræsentationen. Flertallet holdt dog fast i en streng fortolkning af Lejelovens § 30, stk. 1, hvilket betyder, at udlejer nu må tilbagebetale eventuelt opkrævede forhøjelser.
Uklarhedsreglen koster udlejer 14.000 kroner
Et andet klassisk aftaleretligt princip blev for nylig bragt i spil ved Huslejenævnet i Hjørring. Sagen omhandlede en lejekontrakt med to direkte modstridende bestemmelser om betaling af vand.
I kontraktens § 3 fremgik det, at lejeren skulle betale 500 kr. om måneden i aconto for vand. Længere nede i dokumentet, under de særlige vilkår i § 11, stk. 20, stod der derimod, at forbruget af vand var indeholdt i huslejen.
Anvendelse af uklarhedsreglen
Nævnet greb direkte fat i den obligationsretlige "uklarhedsregel", der også er kendt under den romerretlige sentens in dubio contra stipulatorem. Reglen foreskriver, at hvis et kontraktvilkår er flertydigt eller modstridende, skal det fortolkes til skade for den part, der har formuleret teksten.
"Huslejenævnet slår derfor fast, at det mellem parterne er aftalt, at vand er indeholdt i lejen, og at bestemmelsen om, at lejer skal indbetale aconto vand, beror på en fejl fra udlejers side og ikke kan tillægges nogen retsvirkning."
Afgørelsen illustrerer tydeligt, at domstole og nævn ikke "redder" den professionelle part, når der sjuskes med kontraktudkast. Udlejeren blev pålagt at tilbagebetale samtlige acontoindbetalinger for de seneste 28 måneder, hvilket løb op i 14.000 kroner.
Forældet typeformular annullerer krav på istandsættelse
I en anden sag fra Hjørring begik en udlejer den fatale fejl at benytte Typeformular A, 9. udgave til at udforme en lejeaftale. Den 10. udgave af standardkontrakten blev nemlig obligatorisk fra den 1. januar 2023 i forbindelse med den nye lejelov.
Når man som udlejer benytter en forældet og dermed ugyldig typeformular, bortfalder udlejerens individuelle fravigelser af lejelovens deklaratoriske regler.
Bortfald af vedligeholdelsespligt og regnskabsfrist
I dette tilfælde betød det, at udlejeren mistede retten til kræve, at lejeren stod for den indvendige vedligeholdelse ved fraflytning. Nævnet aktiverede i stedet baggrundsretten i Lejelovens § 11.
"Da udlejer jf. ovenstående er forpligtet til at varetage den indvendige vedligeholdelse, kan udlejer ikke gøre noget krav gældende overfor lejeren i anledning af dennes fraflytning."
Sagen blev yderligere forværret for udlejeren, som også havde overskredet fristen på fire måneder for fremsendelse af forbrugsregnskaber for varme og vand i henhold til Lejelovens § 75. Resultatet blev, at udlejeren måtte tilbagebetale det fulde depositum på 28.500 kr. uden fradrag.
Økonomiske og juridiske konsekvenser i aftaleretten
De seneste afgørelser demonstrerer, at aftaleretten opererer med et markant asymmetrisk ansvarsforhold, hvor fejlene primært rammer den, der udfærdiger aftalegrundlaget.
| Lovområde | Typisk faldgrube for den professionelle part | Konsekvens ved aftalebrud eller formfejl |
|---|---|---|
| Lejeret (Formkrav) | Manglende oplysninger i lovpligtige varslinger | Fuld ugyldighed og krav om tilbagebetaling |
| Lejeret (Kontrakter) | Brug af forældede typeformularer (f.eks. 9. udgave) | Bortfald af særvilkår og vedligeholdelseskrav |
| Obligationsret | Modstridende kontraktvilkår (§ 3 vs. § 11) | Uklarhedsreglen falder ud til forbrugerens fordel |
| Erhvervsaftaler | Manglende overholdelse af indgåede forlig | Forbud mod brug af varemærker og navne |
Østre Landsret fastslår misligholdelse af varemærkeaftale
At aftaleretlige principper håndhæves strengt, gælder ikke kun i forbruger- og lejeforhold, men også mellem professionelle aktører. Dette kom til udtryk, da Østre Landsret for nylig omgjorde en dom fra Sø- og Handelsretten i en konflikt mellem byggematerialegiganterne Bygma Gruppen A/S og det svenske Byggmax Group AB.
Krav om loyalitet i kommercielle forligsaftaler
I 2020 indgik parterne en sameksistensaftale for at undgå varemærkekonflikter. Men da Byggmax i 2022 opkøbte det danske selskab BygMax A/S og fortsatte brugen af navnet i Danmark, stred det mod den indgåede forligsaftale. Landsretten fastslog, at Byggmax havde misligholdt aftalen ved at overtage og videreføre et forveksleligt varemærke uden Bygmas samtykke.
Sagen viser, hvordan loyalitetsforpligtelsen i kommercielle forligsaftaler strækker sig langt, og hvordan domstolene slår ned på handlinger, der undergraver aftalens oprindelige formål om at sikre fredelig sameksistens.
Fængselsstraf for bevidst at sløre aftaleindgåelse
Den mest ekstreme konsekvens af aftaleretlige brud opstår, når grænsen til strafferetten overskrides. Dette understreges af en nylig dom fra Retten i Glostrup, hvor en 47-årig tidligere direktør blev idømt fem års ubetinget fængsel for systematisk bedrageri.
Abonnementsfælder og civilretligt bedrageri
Direktøren stod bag en række hjemmesider, der markedsførte billige produkter, men som i virkeligheden var designet til at lokke forbrugere ind i skjulte abonnementsaftaler – en såkaldt abonnementsfælde. Retten vurderede, at selve kontraktindgåelsen var manipuleret i en sådan grad, at tusindvis af kunder var uvidende om, at de reelt tegnede et løbende abonnement.
Afgørelsen er et skarpt signal om, at forbrugeraftaler kræver fuld gennemsigtighed. Når en kontraktkoncipist bevidst designer et aftaleforløb for at vildlede modparten, er der ikke længere blot tale om ugyldige aftalevilkår i civilretlig forstand, men om kriminalitet med udsigt til årelange fængselsstraffe og millionkonfiskationer.
Finanstilsynet
