De seneste måneder har bragt en række markante afgørelser fra Huslejenævnene i henholdsvis Frederiksberg, Frederikshavn og Vejle. Fælles for sagerne er de klassiske tvister, der opstår i kølvandet på
Nye afgørelser fra Huslejenævnet understreger, hvor afgørende lejelovens formkrav og frister er for udlejeres økonomiske krav ved lejeres fraflytning. Selv små fodfejl kan koste titusindvis af kroner, mens lejere i nogle tilfælde fanges af forkerte antagelser om opsigelsesperioden.
De seneste måneder har bragt en række markante afgørelser fra Huslejenævnene i henholdsvis Frederiksberg, Frederikshavn og Vejle. Fælles for sagerne er de klassiske tvister, der opstår i kølvandet på en lejers fraflytning. Afgørelserne tegner et tydeligt billede af et lejeretligt landskab, hvor udlejer bærer en tung byrde for at dokumentere og overholde lovens strenge formkrav og frister, men hvor lejere også i visse tilfælde taber sager om huslejebetaling eller istandsættelse på grund af retsprincipper og ældre kontrakter.
Gennemgangen af afgørelserne viser især to store faldgruber for udlejere: Manglende skriftlige indkaldelser til fraflytningssyn og upræcise reklamationer inden for lejelovens 14-dages frist.
| Sagsnummer | Tema | Vinder | Økonomisk konsekvens for udlejer |
|---|---|---|---|
| Frederiksberg (147-117904) | Reklamation og egen brug | Lejer | Tab af husleje og rengøringskrav (14.659 kr.) samt gebyr |
| Frederikshavn (813-129118) | Husleje i opsigelsesperiode | Delt | Bevarer leje i 3 mdr. men mister depositum (23.400 kr.) |
| Vejle (630-128902) | Formkrav ved flyttesyn | Lejer | Fortaber istandsættelse (31.062 kr.) og forbrugskrav (3.784 kr.) |
| Vejle (630-129538) | Nyistandsættelse og røg | Udlejer | Får fuldt medhold i malerregning (39.191 kr.) trods formfejl |
Formkrav ved fraflytningssyn kan reddes af lejerens fremmøde
Når en udlejer har mere end én beboelseslejlighed, er der pligt til at afholde et formelt fraflytningssyn, og lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst en uges varsel i henhold til Lejeloven § 187, stk. 3. Brydes denne regel, bortfalder udlejers krav på istandsættelse normalt automatisk. Dette kom tydeligt til udtryk i en nylig sag fra Vejle.
Her krævede udlejeren 31.062 kr. for istandsættelse, men lejeren bestred at have modtaget en indkaldelse. Nævnet konstaterede, at indkaldelsen var dateret før lejemålet overhovedet var opsagt eller ophævet, og udlejeren kunne ikke dokumentere fremsendelsen. Da lejeren heller ikke var mødt op, statuerede nævnet, at formalia ikke var opfyldt. Som nævnet formulerede det:
"Huslejenævnet finder ikke, at formalia er opfyldt i forbindelse med fraflytningssynet, hvorfor udlejers istandsættelseskrav bortfalder, jf. lejelovens § 187, stk. 5."
Udlejeren mistede dermed hele sit krav på grund af en formfejl, og mistede desuden retten til en forbrugsefterbetaling fra 2023 på grund af overskridelse af fristerne i Lejeloven § 75, stk. 1.
I en anden sag, ligeledes fra Vejle, stod en udlejer overfor at miste et krav på hele 39.191 kr. for malerbehandling af en røgskadet lejlighed. Også her havde udlejeren forsømt at sende en skriftlig indkaldelse til synet. Udlejeren havde i stedet blot ringet til lejeren. Forskellen fra den første sag var dog fundamental: Lejeren valgte rent faktisk at møde op til synet på baggrund af telefonopkaldet og kvitterede for rapporten.
Huslejenævnet henviste til gældende retspraksis og vurderede, at udlejeren bevarede sit krav, selvom den skriftlige procedure i lejeloven var tilsidesat. Nævnet begrundede det med, at hensynet bag den skriftlige indkaldelse er opfyldt, når lejeren faktisk deltager. Desuden hæftede nævnet sig ved, at lejekontrakten var indgået i november 2014 – altså før lovændringen i sommeren 2015 forhindrede udlejere i automatisk at kræve lejemål nyistandsat. Derfor kunne udlejer med rette kræve lejemålet bragt op til en "nyistandsat" standard med flere lag spærrende maling.
Læs mere her: Lovguiden – Udlejer får medhold i krav om malerudgifter til røgskadet lejemål trods manglende skriftlig indkaldelse
Videobeskeder og vage formuleringer udgør ikke et gyldigt krav
Det er ikke kun indkaldelsen til selve synet, der volder problemer. Også selve reklamationen over lejemålets stand skal være knivskarp og falde inden for to uger efter fraflytning, jf. Lejeloven § 187, stk. 2.
Dette lærte en udlejer på Frederiksberg på den hårde måde. Efter et kort fremlejeforhold klagede udlejeren over manglende rengøring. Inden for to-ugers fristen sendte udlejeren en række videoer af lejligheden over sms og skrev:
"I asked a cleaner to do clean the apartment including the toilet… I need a clean place to live…"
Huslejenævnet fastslog, at en sådan uformel korrespondance ikke udgør en tilstrækkeligt specificeret reklamation. Det kræves, at udlejeren klart og utvetydigt giver lejeren forståelse for, hvilke præcise økonomiske krav der gøres gældende. Fordi udlejeren blot havde sendt videoer og beklaget sig over rengøringsstandarden, og ikke formuleret et specifikt økonomisk krav før fristens udløb, nedsatte nævnet rengøringskravet fra 1.859 kr. til 0 kr. Udlejeren endte tilmed med at skulle betale et nævnsgebyr på 7.027 kr. i henhold til Lov om boligforhold § 82, stk. 2 for at have tabt sagen fuldt ud.
Læs mere her: Lovguiden – Bortfald af udlejers krav om husleje og rengøring grundet egen brug af lejemålet og for sen reklamation
Myten om den hurtige fraflytning og huslejebetalingen
En udbredt misforståelse blandt lejere er, at forpligtelsen til at betale husleje automatisk ophører, i det øjeblik nøglerne afleveres til udlejer – også selvom opsigelsesperioden endnu ikke er udløbet. En sag fra Frederikshavn illustrerer konfliktpunktet.
En lejer havde opsagt sit lejemål i maj måned med det sædvanlige opsigelsesvarsel på tre måneder (juni, juli og august). Lejeren valgte dog at fraflytte og aflevere nøglerne meget omgående allerede den 1. juni. Lejerens repræsentant argumenterede for, at udlejeren derved overtog den fulde dispositionsret over lejemålet, og at lejeren derfor skulle fritages for at betale leje for de tre måneder.
Huslejenævnet afviste lejers påstand. Med hjemmel i Lejeloven § 190 blev det fastholdt, at lejeren skal betale i hele den opsagte periode. Den eneste undtagelse ville være, hvis udlejer reelt havde genudlejet lejligheden i perioden, eller hvis lejeren kunne bevise, at udlejeren bevidst havde forsømt sin pligt til at forsøge at genudleje boligen hurtigst muligt efter Lejeloven § 175, stk. 3. At udlejer benyttede den tomme periode til at udføre isolering af radiatorer var ikke i sig selv nok til at fritage lejeren for huslejeforpligtelsen. Udlejeren havde dog i sagen helt forsømt at fremsætte et istandsættelseskrav overhovedet, hvilket betød, at lejeren trods alt fik sit fulde depositum på 23.400 kr. retur.
Læs mere her: Lovguiden – Afgørelse om depositum og lejebetaling i opsigelsesperioden ved hurtig fraflytning
Frederiksberg-sagen (den tidligere nævnte rengøringssag) danner dog en vigtig kontrast her. I dén sag havde udlejeren nemlig krævet husleje for oktober måned i opsigelsesperioden, men lejer kunne via beskeder dokumentere, at udlejeren selv rykkede ind i boligen den 1. oktober. Når udlejeren decideret tager lejemålet i varig egen brug til beboelse, bortfalder lejers hæftelse for husleje øjeblikkeligt. Den afgørende forskel ligger altså i, om udlejer blot har modtaget nøglerne og udfører almindeligt vedligehold i opsigelsesperioden, eller om udlejeren overtager boligen til konkret, personlig benyttelse.
