Marts måned har budt på en række markante afgørelser inden for aftale- og formueretten. Særligt bemærkelsesværdig er en ny dom fra Højesteret, der bekræfter, at private borgere under ganske særlige om
Nye afgørelser fra Højesteret, Klagenævnet for Udbud og huslejenævnene trækker skarpe linjer op i sager om alt fra historisk ejendomshævd over statens arealer til strenge formkrav i lejeretten og udbudsretten.
Marts måned har budt på en række markante afgørelser inden for aftale- og formueretten. Særligt bemærkelsesværdig er en ny dom fra Højesteret, der bekræfter, at private borgere under ganske særlige omstændigheder kan vinde hævd over statens jernbanearealer. Samtidig understreger nye afgørelser fra både huslejenævn og Klagenævnet for Udbud, hvor fatalt det kan være for både offentlige og private aktører at se stort på lovgivningens formkrav.
Historisk havebrug gav ejendomsret over jernbaneareal
Højesteret har sat et foreløbigt punktum i en principiel strid mellem Banedanmark og en privat grundejer i Horsens. Sagen omhandlede et 398 kvadratmeter stort areal, som i årtier var registreret som jernbaneareal, men som de facto var blevet brugt som privat have. Spørgsmålet var, om grundejeren havde vundet ejendomshævd efter reglerne i Danske Lov 5-5-1.
Sagen blev kompliceret af, at et kategorialt forbud mod at vinde hævd over jernbanearealer trådte i kraft den 1. juni 1988 – en regel, der i dag er videreført i Jernbaneloven § 28. Højesteret slog dog fast, at hævden kunne anerkendes, da betingelserne var opfyldt inden lovændringen trådte i kraft.
Læs mere her: Lovguiden – B havde vundet ejendomshævd over jernbaneareal før lovændring i 1988
I den konkrete sag lagde Højesteret vægt på, at den tidligere ejer, B, allerede ved sin indflytning i foråret 1968 begyndte at udøve "en ejers råden" over arealet. Da arealet var adskilt fra baneanlægget af et levende hegn og var udlagt med frugttræer, var der skabt en naturlig og integreret forlængelse af haven. Retten vurderede, at denne brug udgjorde en kontinuerlig råden i god tro frem til lovændringen i juni 1988 – hvilket lige akkurat opfyldte 20-årskravet for hævd.
Højesteret udtalte i dommen, at udgangspunktet er:
"... at der forud for den 1. juni 1988 kunne vindes hævd over et tilstødende areal som det foreliggende, der i matriklen var registreret som jernbaneareal."
Dette kunne lade sig gøre, da arealet lå uden for selve statsbaneområdet, hvor færdsel var forbudt, og brugen stred dermed ikke mod den offentligretlige regulering.
Dyre fodfejl ved fraflytningssyn i lejeretten
To nye afgørelser fra huslejenævnene i henholdsvis Gribskov og Halsnæs illustrerer med al tydelighed, hvordan manglende overholdelse af formkrav i lejelovgivningen kan få store økonomiske konsekvenser for både lejere og udlejere. Lejelovens regler om fraflytningssyn er ufravigelige for udlejere, der administrerer mere end én beboelseslejlighed.
I en sag fra Gribskov mistede en udlejer sit fulde krav på istandsættelse, alene fordi der aldrig blev udarbejdet og udleveret en skriftlig fraflytningsrapport til lejeren. Ifølge Lejeloven § 187, stk. 4 skal en sådan rapport udleveres ved selve synet, og konsekvensen ved manglende overholdelse er hård og kontant, idet kravet bortfalder i sin helhed, jf. Lejeloven § 187, stk. 5. Udlejeren mistede desuden et krav på over 10.000 kr. for efterbetaling af el og vand, da forbrugsregnskabet ikke indeholdt den lovpligtige oplysning om lejers ret til at gøre indsigelse. Nævnet beordrede derfor det fulde depositum på 24.000 kr. tilbagebetalt.
Læs mere her: Lovguiden – Udlejers krav på istandsættelse og forbrug bortfaldt grundet manglende fraflytningsrapport og fejl i regnskab
Anderledes gik det i en sag fra Halsnæs, hvor en lejer måtte sande, at en underskrift på en fraflytningsrapport er stærkt bindende. Lejeren mente, at lejemålet var afleveret nymalet, og at man mundtligt kun havde aftalt at betale for rengøring og fugning. Huslejenævnet lagde imidlertid afgørende vægt på, at lejeren uden forbehold havde underskrevet rapporten. Nævnet påpegede, at hvis lejeren var uenig, burde vedkommende have undladt at skrive under eller som minimum have noteret et specifikt forbehold i selve rapporten.
Læs mere her: Lovguiden – Bindende underskrift på fraflytningsrapport og pligt til istandsættelse ved fraflytning
| Sagsområde | Part der fik medhold | Afgørende faktor | Juridisk konsekvens |
|---|---|---|---|
| Fraflytning (Gribskov) | Lejer | Udlejer manglede skriftlig rapport | Udlejers krav på istandsættelse bortfaldt |
| Fraflytning (Halsnæs) | Udlejer | Lejer havde underskrevet rapporten uden forbehold | Lejer var bundet af underskriften og hæftede for istandsættelsen |
Udbudsrettens strenge krav til kapitalisering og årsagssammenhæng
Inden for udbudsretten har Klagenævnet for Udbud truffet to afgørelser, der belyser ordregiveres manøvrerum og tilbudsgiveres ret til erstatning, når processen slår fejl. Begge sager kredser om det grundlæggende ligebehandlingsprincip, som er centralt funderet i lovgivningen, blandt andet i Udbudsloven § 2.
I en sag om etablering af pumpestationer for Ringsted Forsyning stod det klart, at kapitalisering af forbehold i et tilbud ikke må ske ud fra løse skøn. Forsyningen havde oprindeligt tildelt kontrakten til virksomheden Exodraft, men trak beslutningen tilbage, da de opdagede tekstelementer, der udgjorde forbehold. Ved en fornyet evaluering valgte Ringsted Forsyning at tildele kontrakten til en anden virksomhed, idet de lagde et fiktivt beløb – en såkaldt kapitalisering – på 1.000.000 kr. oven i Exodrafts tilbudspris, som følge af forbehold vedrørende blandt andet betalingsplan og ekstraarbejder.
Klagenævnet fastslog, at kapitaliseringen i dette tilfælde var ulovlig. Prissætningen af et forbehold skal foretages forsigtigt, sagligt og objektivt, så det med en høj grad af sikkerhed dækker ordregivers risiko. Da Ringsted Forsyning blot skønsmæssigt havde fastsat et betalingsplan-forbehold til 250.000 kr. for to forskellige bydende, på trods af at deres forbehold var vidt forskellige, levede prissætningen ikke op til lovens krav. Nævnet udtalte, at "rækkevidden og betydningen af forbeholdet er så uklart, at det i alle tilfælde ikke kan anses for dokumenteret." Tildelingen blev dog ikke annulleret, da en lovlig prissætning af de udefinerede forbehold ikke ville have ændret på, hvem der i sidste ende vandt.
Manglende årsagssammenhæng koster erstatning
Et andet centralt udbudsretligt emne blev behandlet i en tvist mellem Vognmand Andreas R. Søborg A/S og Odsherred Kommune. Kommunen havde fået kendt deres afvisning af vognmandens tilbud uretmæssig, da de ved en fejl havde afskåret etablerede virksomheder fra at bruge et lempeligere referencekrav for "nye aktører". Vognmanden krævede på den baggrund 9,7 mio. kr. i erstatning for tabt dækningsbidrag.
Læs mere her: Lovguiden – Vognmand Andreas R. Søborg A/S mod Odsherred Kommune: Erstatningskrav afvist trods udbudsretlig overtrædelse
Klagenævnet afviste erstatningskravet fuldstændigt. Selvom kommunen beviseligt havde begået en udbudsretlig fejl, var der ingen årsagssammenhæng mellem denne fejl og vognmandens tabte ordre. Nævnet var enigt med kommunen i, at vognmandens referencer – som i høj grad omhandlede kørsel med grus og snerydning – på ingen måde dokumenterede den nødvendige formåen til en affaldshåndteringsopgave til 60 mio. kr. Da tilbuddet dermed under alle omstændigheder ville være blevet afvist som ukonditionsmæssigt ved en korrekt sagsbehandling, forelå der intet erstatningsberettiget tab.
Gennemgangen af forårets nyeste afgørelser demonstrerer et tydeligt mønster på tværs af de formueretlige og forvaltningsretlige discipliner. Domstolene og nævnene opererer med en konsekvent insisteren på objektivitet og fastlagte procedurer. Hvad enten det drejer sig om udokumenterede prisskøn i en byggeentreprise, manglen på en fysisk kopi af en fraflytningsrapport, eller årtiers fredelig brug af en have, er det juraens faste formkrav, tidsfrister og bevisførelse, der dikterer det endelige udfald.
