Nye afgørelser fra Planklagenævnet og Huslejenævnet sætter en tyk streg under vigtigheden af hurtig sagsbehandling og respekten for eksisterende rettigheder. Særligt kommunernes passivitet og grænserne for nævnenes kompetence er i fokus i de seneste afgørelser inden for den brede formueret.

De seneste måneder har budt på en række markante afgørelser, der præciserer grænsefladerne mellem borgernes rettigheder og myndighedernes indgrebsmuligheder. Sagerne spænder bredt fra nedrivningsforbu

Nye afgørelser fra Planklagenævnet og Huslejenævnet sætter en tyk streg under vigtigheden af hurtig sagsbehandling og respekten for eksisterende rettigheder. Særligt kommunernes passivitet og grænserne for nævnenes kompetence er i fokus i de seneste afgørelser inden for den brede formueret.

De seneste måneder har budt på en række markante afgørelser, der præciserer grænsefladerne mellem borgernes rettigheder og myndighedernes indgrebsmuligheder. Sagerne spænder bredt fra nedrivningsforbud og kolonihavehuse til komplekse lejeretlige aftaler, men fælles for dem er spørgsmålet om, hvornår en rettighed fortabes, og hvem der reelt har kompetencen til at afgøre tvisterne.

Kommunal passivitet som retsfortabende faktor

En af de mest markante tendenser i den seneste praksis er vurderingen af myndighedspassivitet. Hvornår har en kommune ventet så længe med at gribe ind, at borgeren har fået en berettiget forventning om at kunne fortsætte sine planer? To nye afgørelser fra Planklagenævnet tegner de ydre grænser op for dette forvaltningsretlige princip.

I en sag fra Kalundborg Kommune havde en godsejer ansøgt om at nedrive en hovedbygning for at opføre et hotel. Godsejeren kontaktede kommunen første gang i april 2024 og ansøgte formelt om nedrivning i oktober 2024. Først i oktober 2025 – et helt år efter den formelle ansøgning – nedlagde kommunen et forbud efter Planloven § 14. Planklagenævnet ophævede forbuddet, idet de fastslog, at sagsbehandlingstiden væsentligt oversteg den acceptable "undersøgelses- og overvejelsestid". Nævnet udtalte direkte i afgørelsen, at et forbud er en "for borgeren ganske vidtgående indskrænkning", og at kommunen derfor havde fortabt retten til at gribe ind grundet deres egen passivitet.

Læs mere her: Lovguiden – Ophævelse af nedrivningsforbud på grund af kommunal passivitet

Helt anderledes faldt vurderingen ud i en sag fra Ballerup Kommune, hvor ejerne af et kolonihavehus samlet set havde opført 93,1 m² bebyggelse, hvilket langt overskred en privatretlig servitut fra 1992, der dikterede maksimalt 50 m² til beboelse. Ejerne argumenterede for, at bygningerne havde stået der uændret i 17 år, og at kommunen derfor havde fortabt retten til at udstede påbud efter Planloven § 43.

Planklagenævnet afviste dog lejernes argument blankt. Årsagen er den grundlæggende præmis for passivitet: Den indtræder først fra det øjeblik, myndigheden får konkret kendskab til det ulovlige forhold. Nævnet understregede, at loven ikke pålægger kommuner at føre et opsøgende tilsyn med privatretlige servitutter. Da kommunen først blev opmærksom på byggeriet via en dispensationsansøgning i foråret 2024, var indgrebet rettidigt. Nævnet gav desuden kommunen medhold i, at et omstridt anneks på 19,4 m² reelt var "egnet til beboelse", da bygningen var fuldisoleret og indrettet med køkken, vask og rindende vand.

Læs mere her: Lovguiden – Planklagenævnet stadfæster påbud om lovliggørelse af bebyggelse i kolonihave

Eksisterende lovlige forhold trumfer nye regler

Retten til at fastholde en fysisk indretning på trods af efterfølgende regulering – og ikke mindst administrative fejlregistreringer – blev slået fast med syvtommersøm i en sag fra Hasseris i Aalborg. Her havde en husejer fået afslag på dispensation fra en lokalplan, som fastsatte et loft på maksimalt to boliger pr. ejendom. Problemet for kommunen var blot, at huset helt tilbage ved opførelsen i 1934-1935 var blevet indrettet med fire lejligheder og en fælles trappeopgang, og denne fysiske indretning var aldrig siden blevet ændret.

Kommunens hovedargument var, at ejendommen i 2007 (året efter lokalplanens vedtagelse) var blevet omregistreret i BBR til at være et enfamiliehus. Planklagenævnet fejede imidlertid kommunens afslag af bordet og henviste til det planretlige princip om lovlige eksisterende forhold, som er forankret i Planloven § 18.

"Planklagenævnet finder på den baggrund, at indretningen af ejendommen i fire boligenheder har karakter af et eksisterende lovligt forhold, uanset at ejendommen i 2007 blev omregistreret i BBR"

Sagen slår derved fast, at et administrativt register som BBR ikke kan ændre på den materielle jura, når en bygning rent fysisk har været lovligt etableret før en ny lokalplan træder i kraft. Lokalplaner kan nemlig kun diktere fremtidige dispositioner, ikke gribe ind i bestående, lovlige rettigheder.

Læs mere her: Lovguiden – Planklagenævnet ophæver afslag på 4 lejligheder i Hasseris grundet eksisterende lovligt forhold

Komplekse aftaler hører til i boligretten

På lejerettens område markerer en ny afgørelse fra Huslejenævnet på Frederiksberg en klar grænse for, hvilke aftaleretlige tvister et administrativt nævn overhovedet kan og bør behandle. Sagen opstod efter at en stor boligudlejer i 2020 sendte et brev ud til beboerne i en ejendom. Heri opfordrede udlejeren direkte lejerne til at lade være med at klage til huslejenævnet, mod at udlejer påtog sig at regulere lejen for alle berørte lejemål med tilbagevirkende kraft, når en verserende domstolssag faldt ud.

Da sagen senere var afgjort, nægtede udlejeren at regulere lejen for et specifikt hold lejere, idet selskabet påstod, at netop de ikke var omfattet af persongalleriet i løftet. Lejerne indbragte sagen for Huslejenævnet med påstand om, at udlejeren via sit brev havde suspenderet den ellers ufravigelige etårige klagefrist i Lejeloven § 40.

Her trak nævnet imidlertid en streg i sandet og afviste at behandle sagen i medfør af Lov om boligforhold § 83, stk. 1, som tillader afvisning af uegnede sager. Nævnet noterede i sin begrundelse, at spørgsmålet om, hvorvidt udlejers meddelelser udgjorde "en aftaleretlig suspension af lovbestemte forældelsesfrister", er af så tung og principiel juridisk karakter, at det udelukkende hører hjemme ved de almindelige domstole. For både udlejere og lejere tjener afgørelsen som en advarsel om, at komplicerede aftaler om fravigelse af lovens frister sjældent lader sig afgøre administrativt, og at private sideaftaler i lejemål kan ende i langstrakte civile retssager, hvis der opstår fortolkningsmæssig tvivl.

Læs mere her: Lovguiden – Huslejenævnet afviser sag om lejenedsættelse og suspension af forældelsesfrist grundet juridisk kompleksitet

Sagerne fra nævnene understreger bredt set en retsudvikling, hvor der stilles skarpt på både myndigheders og private aktørers ageren over tid. For borgere og virksomheder vidner praksis om, at rettigheder ikke blot afhænger af lovens bogstav, men i lige så høj grad af fysisk dokumentation og rettidig reaktion. Samtidig må kommunerne lande over indstille sig på, at man let kan fortabe sine regulerende beføjelser, hvis undersøgelsesfasen trækker i langdrag.