Selvom Aalborg Kommune handlede i strid med planloven ved at kræve en udbygningsaftale, slipper kommunen for et millionkrav, da retten afviser årsagssammenhæng mellem fejlen og bygherrens tab.
Aalborg Kommune handlede i strid med loven ved at afkræve en bygherre udbygningsaftaler til gengæld for planrettigheder, men slipper alligevel for et millionkrav, mens Planklagenævnet i en række nye afgørelser trækker en skarp grænse for, hvornår en dispensation reelt kan kaldes "midlertidig". Et spektakulært og langstrakt forløb om udviklingen af den tidligere spritfabrik i Aalborg har fundet sin foreløbige juridiske afslutning ved Retten i Aalborg. Sagen kredser om ejendomsudviklingsprojektet "Harbour Gate", hvor bygherren Spritten A/S havde sagsøgt Aalborg Kommune for 5,69 millioner kroner i erstatning.
Krav om udbygningsaftaler i strid med planloven
Kernen i tvisten var kommunens insisteren på, at bygherren skulle indgå to udbygningsaftaler ("Udbygningsaftale I og II"), som ville pålægge Spritten A/S at betale 10-30 procent af omkostningerne til klimasikring, en ny promenade og etablering af "Kulpladsen". Bygherren argumenterede for, at kommunen udøvede magtfordrejning og forsøgte at sælge byggeretter i strid med Planloven § 21b, som fastslår, at initiativet til en udbygningsaftale skal komme fra grundejeren selv – ikke fra myndigheden.
Rettens vurdering og dom
Retten giver i sin dom Spritten A/S ret i, at kommunens ageren var i strid med planlovens principper. Kommunen havde præsenteret en fordelingsnøgle udregnet efter byggeretter for at finansiere infrastrukturanlæg, hvilket bygherren ikke havde opfordret til. > Retten udtaler direkte i dommen, at "det ikke havde været i overensstemmelse med planlovens § 21b, såfremt der under de anførte omstændigheder var indgået en udbygningsaftale I og II mellem Spritten A/S og Aalborg Kommune." Selvom byretten fastslog ulovligheden i kommunens forhandlingskrav, tabte Spritten A/S alligevel erstatningssagen. Dommerne vurderede nemlig, at årsagssammenhængen (adækvansen) mellem kommunens fejl og det økonomiske tab manglede. Forsinkelsen af byggeriet skyldtes i lige så høj grad underliggende problemer med blød jordbund, regnefejl i kælderkonstruktionen og langstrakte stridigheder med en anden grundejer om placeringen af en stor hovedkloakledning tværs gennem byggefeltet. Aalborg Kommune blev derfor frifundet og tilkendt 300.000 kroner i sagsomkostninger.
Planklagenævnet trækker stregen for midlertidige dispensationer
I kølvandet på moderniseringen af planloven i 2017 fik kommunerne via Planloven § 19, stk. 1, en udvidet adgang til at meddele tidsbegrænsede dispensationer (op til 3 år), selv når disse afviger fra lokalplanens egentlige principper. Planklagenævnet har nu i sin seneste orientering (nr. 53) belyst rækkevidden af denne regel gennem tre principielle afgørelser.
Reglen er en snæver undtagelse
Nævnet understreger, at reglen er en snæver undtagelse. En tidsbegrænset dispensation kræver, at forholdet reelt er midlertidigt og ikke indebærer permanente ændringer i landskabet eller byggemassen.
Tre konkrete afgørelser fra nævnet
Sag A: 5 dages festuge (12.000 gæster pr. dag i bypark) - Godkendt (Ikke lokalplanpligtig): Arrangementet er enkeltstående, kræver ingen permanente konstruktioner, og kommunen arbejder på en ny lokalplan. Sag B: Restaurant med udeservering - Godkendt (Tidsbegrænset dispensation): Indrettet i og ved eksisterende bygning. Kan let fjernes. En helhedsplan for bymidten er undervejs. Sag C: Overkørsel til dagligvarebutik - Afvist (I strid med planlovens principper): Permanent indretning med asfalt til trafikafvikling. Har ikke reelt karakter af et midlertidigt forhold, der let kan fjernes. Særligt i afslaget vedrørende dagligvarebutikkens overkørsel (Sag C) fremgår det tydeligt, at kommuner ikke kan bruge bestemmelsen som en smutvej til at godkende tunge, permanente anlæg, blot ved at påklistre et udløbsår på dispensationen. > Planklagenævnet fastslog, "at etableringen af den ansøgte overkørsel har karakter af en permanent indretning, der har til formål at forbedre trafikafviklingen på Nørrebrogade. Dispensationen havde derfor efter nævnets vurdering ikke reelt karakter af et midlertidigt forhold."
Nedrivningstrussel udløser opsættende virkning i kolonihavesag
Når borgere indbringer kommunale afgørelser for Planklagenævnet i medfør af Planloven § 58, stk. 1, har klagen som absolut hovedregel ikke opsættende virkning. Det betyder, at bygherrer i princippet kan bygge videre, og kommuner kan håndhæve påbud, mens sagen behandles. Nævnet kan dog gøre en undtagelse ifølge Planloven § 60a, stk. 3, når ganske særlige grunde taler for det.
Nedrivning undgået i Vejle Kommune
Dette redskab er netop blevet aktiveret i en sag fra Vejle Kommune. Her havde ejeren af en kolonihavelod fået et påbud om at fysisk lovliggøre (nedrive) et 80 kvadratmeter stort kolonihavehus og flere småbygninger, som var i strid med en bebyggelsesgrænse i lokalplanen. Fordi kommunen agtede at håndhæve påbuddet øjeblikkeligt, vurderede Planklagenævnet, at en nedrivning ville forårsage uoprettelig skade på klagerens ejendom. > "Nævnet lægger vægt på, at det offentliges interesse i, at gennemførelsen af afgørelsen ikke udsættes, er begrænset og ikke kan opveje de negative konsekvenser for klageren, der er forbundet med en håndhævelse af påbuddet," konkluderede nævnet.
Afvisning i sager uden uoprettelig skade
I stærk kontrast hertil afviste nævnet få dage senere anmodninger om opsættende virkning i to andre sager, fordi de fysiske konsekvenser ikke var af samme fatale og uoprettelige karakter, og fordi nævnet ikke umiddelbart fandt overvejende sandsynlighed for, at loven var overtrådt. Den ene sag omhandlede et 5-etagers bolig- og hotelbyggeri i København NV, hvor en nabo forsøgte at få stoppet byggeriet med påstand om lokalplanpligt. Nævnet afviste anmodningen, men mindede om, at bygherren bygger videre på eget ansvar. Se afgørelsen her: Lovguiden – Planklagenævnet afslår opsættende virkning i klagesag om Københavns Kommunes afgørelse om manglende lokalplanpligt for bolig-/hotelbyggeri på Adresse1, 2400 NV. Den anden sag var fra Køge Kommune, hvor indretningen af et bosted for fire beboere i en eksisterende bygning ikke blev vurderet at kræve landzonetilladelse efter Planloven § 35, stk. 1. En lokal forening frygtede, at det ansøgte ikke passede ind i området, men nævnet vurderede ikke indvendingerne tunge nok til at suspendere kommunens afgørelse. Se afgørelsen her: Lovguiden – Planklagenævnet: Afslag på opsættende virkning i klagesag om Køge Kommunes afgørelse om, at indretning af bosted ikke kræver landzonetilladelse.
Formelle fodfejl koster klagere dyrt i sagsbehandlingen
Planklagenævnets seneste praksis viser også en hård og konsekvent linje, når klagere forsømmer de formelle krav til sagsbehandlingen i medfør af Lov om Planklagenævnet § 4 og de generelle forvaltningsretlige principper.
Manglende konkretisering af lovbrud
I en sag fra Gentofte Kommune havde ejerne af en ejendom i Klampenborg anket et afslag på en dispensation. Selvom de hævdede, at kommunen havde brudt lighedsprincippet og officialmaksimen, undlod de trods tre skriftlige rykkere fra nævnet at konkretisere, hvori lovbruddet bestod. Konsekvensen var en pure afvisning af klagen for manglende retlig substans.
Forsøg på genåbning af ældre sager afvist
Samme formalistiske snit lagde nævnet i en sag fra Halsnæs Kommune. Her forsøgte ejeren af et sommerhus at klage over et varslet påbud om nedtagning af et trådhegn. Nævnet afviste dog sagen, da klageren reelt forsøgte at få omgjort et ældre, underliggende afslag på dispensation – en afgørelse, der allerede var færdigbehandlet og tabt. Nævnet understregede, at man under et lovliggørelsespåbud ikke kan genåbne debatten om selve dispensationen. Læs afgørelsen: Lovguiden – Planklagenævnet afviser klage over Halsnæs Kommunes påbud om lovliggørelse af trådhegn i sommerhusområde.
Genoptagelse falder uden for afgørelsens rammer
Endelig måtte en klager i Hedensted Kommune se et ønske om genoptagelse afvist i en sag om opførelse af et sommerhus ved As-Vig. Klageren argumenterede for, at udstykningsforhold på matriklen var ulovlige. Nævnet konstaterede dog tørt, at kommunens byggetilladelse kun vedrørte selve byggeriet og slet ikke tog stilling til udstykningen. Eftersom udstykningen faldt uden for den oprindelige afgørelses rammer, var der intet lovmæssigt grundlag for at genoptage sagen. Læs afgørelsen: Lovguiden – Planklagenævnet afslår genoptagelse af afgørelse om byggetilladelse til sommerhus ved As-Vig — udstykningsforhold ikke omfattet af byggesagen.
Folkekirkens Uddannelses- og Videnscenter
Frederiksberg Kommune
