Få overblik over nye regler for beregning af boligstøtte, opdaterede vilkår for varmepumpepuljen og en omfattende reform af det almene boligbyggeri med øget kommunalt selvstyre.
De seneste juridiske opdateringer i bolig- og byggeretten trækker i to retninger samtidig: mere lokal beslutningskraft i den almene sektor – og skærpede, mere præcise afgrænsninger af, hvem der “tæller med” i støtte- og kompensationsordninger.
I dagene 22.–24. januar 2026 er der offentliggjort flere centrale dokumenter, som tilsammen ændrer spillereglerne for både almene boligprojekter, boligstøtteberegning, tilskud til varmepumper og naboretlige kompensationer ved store anlægsarbejder. Fællesnævneren er, at myndighederne i stigende grad forsøger at gøre ordninger mere operationelle i praksis – med klarere definitioner, mere direkte sagsgange og mere målrettede økonomiske instrumenter.
Hurtigt overblik over ændringerne
| Tema | Juridisk greb | Hovedbevægelse | Typisk berørt aktør |
|---|---|---|---|
| Almene boliger | Lovforslag i høring | Mere kommunal kompetence og nye puljer | Kommuner, boligorganisationer, beboere |
| Boligstøtte | Ny vejledning | Skarpere afgrænsning af husstand og indkomst | Borgere, Udbetaling Danmark, rådgivere |
| Varmepumper | Opdateret bekendtgørelse | Bredere og mere formaliseret ansøgerkreds og proceskrav | Boligejere, foreninger, virksomheder |
| Øresundsbanen | Høring om bekendtgørelser | Særregime for gener og kompensation ved anlæg | Naboer, bygherre, klageinstanser |
Det praktiske spørgsmål bliver ofte det samme på tværs af reglerne: Hvem er omfattet – og hvad udløser en ret eller en pligt?
Reformspor i det almene boligbyggeri
Et centralt omdrejningspunkt er et lovforslag i høring om ændring af lov om almene boliger m.v. og lov om leje af almene boliger m.v., der udmønter en politisk aftale fra december 2025 og skal give en “mere smidig” forvaltning af den almene boligmasse.
Decentralisering og nye puljer
Helt konkret lægges der op til decentralisering, så kommunalbestyrelsen overtager godkendelseskompetencen fra ministeren i sager om afhændelse, nedrivning og sammenlægning af almene boliger; samtidig foreslås en ny pulje på 500 mio. kr. til seniorbofællesskaber i den almene sektor, justeringer i brugen af Fonden for Blandede Byer (med omdisponering inden for en samlet ramme i perioden 2022–2031) samt en model, hvor udvalgte kommuner med særligt høje boligpriser kan godkende anskaffelsessummer op til 10 pct. over maksimumsbeløbet mod kommunal medfinansiering.
Konsekvenser for sagsbehandling og økonomi
For boligorganisationer og kommuner betyder det i praksis, at sagsbehandlingen kan blive kortere – men også at kommunale procedurer, habilitet, politisk-økonomiske prioriteringer og dokumentationskrav får endnu større vægt, fordi afgørelsespunktet flytter tættere på den lokale virkelighed; og for projekter i dyre områder kan økonomisk “loft” i højere grad blive et kommunalt styringsspørgsmål end et statsligt stopskilt. Baggrunden er bl.a. et politisk ønske om at øge kapaciteten for alment byggeri og få midlerne “ud at arbejde”, som det også er beskrevet i en omtale fra Social- og Boligministeriet.
Ny vejledning om husstand og indkomst i boligstøtten
På boligstøtteområdet er der offentliggjort en ny vejledning, der erstatter kapitel 2 i den tidligere boligstøttevejledning og retter blikket mod den del af sagsbehandlingen, hvor fejl oftest bliver dyre – nemlig afgrænsningen af husstanden og opgørelsen af husstandsindkomsten.
Definition af husstand og indkomst
Vejledningen slår fast, at boligstøtte beregnes på grundlag af husstandens samlede indkomster (ansøgeren og øvrige husstandsmedlemmer), mens børns indkomst og formue ikke indgår, og den uddyber, at husstanden typisk omfatter ansøger, ægtefælle, hjemmeværende børn og andre med fast ophold i boligen, men ikke logerende.
Vurdering af fast ophold og faktiske forhold
“Fast ophold” knyttes i praksis ofte til folkeregistertilmelding, men vejledningen åbner udtrykkeligt for, at de faktiske forhold kan føre til et andet resultat, og den gennemgår en række grænsetilfælde – herunder midlertidigt fravær (typisk op til omkring seks måneder), særlige situationer ved indlæggelse/anbringelse og spørgsmålet om, hvornår en person reelt har opgivet sin bopæl.
Særligt for børnefamilier
Vejledningen indeholder også et vigtigt styringspunkt for børnefamilier via reglerne om, hvornår et barn ikke skal medregnes, hvis der foreligger bestemte afgørelser efter bl.a. regler om børne- og ungeydelse, forældrepålæg eller ungeydelse – hvilket i praksis kan skabe en kæde af afgørelser, hvor boligstøttesagen bliver afhængig af “bagvedliggende” kommunale vurderinger. For borgere og rådgivere er konsekvensen, at man bør arbejde mere systematisk med at dokumentere samliv, fremleje og bopælsmønstre – og reagere hurtigt ved ændringer, som også fremgår af Udbetaling Danmarks borgerrettede vejledning om at give besked ved ind- og fraflytning.
Varmepumpepuljen 2026
På energi- og byggesiden strammes de juridiske rammer for tilskud til konvertering til varmepumper gennem en opdateret bekendtgørelse, der tydeligt fastlægger ordningens anvendelsesområde, ansøgerkreds og de processuelle stopklodser, der typisk afgør en sag.
Hvem kan søge tilskud?
Ordningen retter sig mod projekter i bygninger til helårsbeboelse (BBR-registreret), og bekendtgørelsen åbner for tilskud til både private bygningsejere (herunder privatpersoner, interessentskaber, private andelsboligforeninger og moderejendomme for ejerlejlighedsopdelte bebyggelser) og virksomheder/organisationer samt almene boliger, mens offentlige institutioner udtrykkeligt holdes udenfor; samtidig reguleres forholdet til statsstøttereglerne for økonomisk aktivitet via de minimis.
Krav om arbejdets påbegyndelse
Den måske mest praktisk afgørende bestemmelse er, at tilsagn som udgangspunkt kun kan gives, hvis arbejdet ikke er påbegyndt – og bekendtgørelsen definerer “arbejdets påbegyndelse” bredt (ikke kun fysisk anlæg, men også første retligt bindende tilsagn, der gør investeringen irreversibel). Det betyder, at bestyrelser i ejer- og andelsforeninger – og virksomheder med boligenheder – bør have interne beslutningsspor, der forhindrer, at man “kommer til” at udløse et afslag ved at acceptere leverandørtilbud for tidligt. I den mere borgernære udmøntning peger SparEnergi desuden på centrale adgangsbetingelser og forventninger til åbning af puljen, herunder at ordningen retter sig mod ejere af helårsboliger, der udskifter eksisterende opvarmningsformer til varmepumpe, jf. deres FAQ om Varmepumpepuljen.
Støj og kompensation ved Kalvebod
Som et konkret eksempel på, hvordan naboretlige og forvaltningsretlige hensyn håndteres ved store anlægsprojekter, er der sendt et udkast i høring om to bekendtgørelser, der regulerer forurening og gener samt kompensation i forbindelse med etablering af overhalingsspor ved Kalvebod under opgraderingen af Øresundsbanen.
Særregler for støjgener
Udkastet lægger op til et særregime, hvor miljøbeskyttelseslovens almindelige rammer for gener ikke anvendes for projektet, og hvor reguleringen i stedet sker via projektbekendtgørelser, bl.a. med den bemærkelsesværdige konstruktion, at der i dagperioden (07.00–18.00) ikke fastsættes en øvre støjgrænse, mens aften- og natarbejde som udgangspunkt ikke tillades – med en undtagelse for nødvendigt “forcerende arbejde”.
Kompensation og naborettigheder
Kompensationsmodellen knyttes til netop sådant forcerende arbejde over flere sammenhængende perioder og udløses ved støjniveauer over nærmere angivne tærskler, med faste satser pr. husstand pr. aften/nat, og der indbygges mulighed for midlertidigt ophold uden for hjemmet i særlige tilfælde samt en tvistvej via Ekspropriationskommissionen. For naboer flytter fokus dermed fra “klassisk” naboret til en mere administreret kompensationsret, hvor dokumentationsgrundlag (støjkort, afgrænsning af områder og opgørelsesmetoder) bliver altafgørende for oplevelsen af retssikkerhed. Projektets baggrund og betydning for kapaciteten på strækningen er beskrevet af bygherren i en status om overhalingssporene ved Kalvebod fra Sund & Bælt, og høringsfristen fremgår af høringsmaterialet.
Praktiske spor for kommuner, boligorganisationer og borgere
Nye rammer giver sjældent færre opgaver – de flytter dem. Her er en praktisk tjekliste, der går igen på tværs af de fire områder:
-
Kommuner og boligorganisationer
- Gennemgå interne sagsgange for godkendelser, delegation og politisk behandling, hvis flere beslutninger flyttes lokalt.
- Forbered standardiseret dokumentation til sager om ændringer i den almene boligmasse, så beslutninger kan træffes på et ensartet grundlag.
-
Borgere med boligstøtte
- Hold styr på, hvem der reelt bor i boligen, og hvornår et ophold ændrer karakter fra midlertidigt til varigt.
- Sørg for at kunne dokumentere ændringer hurtigt (fx samliv, fremleje, fraflytning), så efterregulering og tilbagebetalingskrav undgås.
-
Boligejere og foreninger ved energitilskud
- Fastlæg en “no-commit”-politik, så der ikke indgås bindende aftaler, før der foreligger et tilsagn.
- Afklar BBR-forhold og ejerstruktur tidligt, fordi de formelle definitioner ofte er det, der afgør sagen – ikke hensigten.
Huskeråd
Vent med at gøre projektet “uigenkaldeligt”, til du har styr på, om du er støtteberettiget – det er ofte her, sager vindes eller tabes.
Det mest håndgribelige næste skridt for professionelle aktører er at få konkrete skabeloner på plads: kommunale beslutningsnotater for almene dispositioner, faste oplysningspakker til boligstøttesager (husstand, bopæl, fremleje) og bestyrelsesbeslutninger i foreninger om, hvornår et varmepumpeprojekt anses for påbegyndt – for det er i grænsefladerne mellem jura og praksis, at de nye regler for alvor får økonomisk effekt.
