Nye afgørelser fra landets husleje- og beboerklagenævn understreger, at de forvaltningsretlige principper om partshøring, bevisbyrde og formkrav håndhæves med usvigelig sikkerhed i boligtvister.

I krydsfeltet mellem lejeret og forvaltningsret udgør landets husleje- og beboerklagenævn den primære administrative klageinstans for borgere og boligorganisationer. Tre nye og markante afgørelser dem

Nye afgørelser fra landets husleje- og beboerklagenævn understreger, at de forvaltningsretlige principper om partshøring, bevisbyrde og formkrav håndhæves med usvigelig sikkerhed i boligtvister.

I krydsfeltet mellem lejeret og forvaltningsret udgør landets husleje- og beboerklagenævn den primære administrative klageinstans for borgere og boligorganisationer. Tre nye og markante afgørelser demonstrerer en tydelig tendens: Nævnene tillader ingen slinger i valsen, når det gælder de grundlæggende formkrav. Uanset om der er tale om ejerskifte midt i en sagsbehandling, manglende CPR-registrering ved et dødsfald eller trusler under et fraflytningssyn, læner nævnene sig tungt op ad den stringente juridiske proces.

Nedenstående tabel giver et indblik i de tre behandlede sager og de forvaltningsretlige kernepunkter, der var afgørende for udfaldet.

Partshøring og ejerskifte i klagesager

En af de mest grundlæggende rettigheder i forvaltningsretten er retten til at blive hørt, inden der træffes en afgørelse. Dette princip kom i fokus i en sag fra Ankenævnet for Huslejenævnene i København, hvor en tvist om et depositum tog en uventet drejning.

Sagen startede som et almindeligt opgør om fraflytning fra en ejerlejlighed på Sorgenfrigade, hvor lejeren krævede sit fulde depositum på 27.000 kr. retur. Huslejenævnet gav oprindeligt lejeren medhold med den begrundelse, at indkaldelsen til indflytningssynet ikke opfyldte kravene.

Hvad Huslejenævnet imidlertid overså, var, at lejligheden var blevet solgt med overtagelse den 1. februar 2025 – altså mens sagen blev behandlet. Den nye ejer blev hverken inddraget eller hørt, og Huslejenævnet traf sin afgørelse i maj 2025 på et fejlagtigt grundlag. Da sagen blev anket, greb Ankenævnet straks ind over for denne sagsbehandlingsfejl. Nævnet fastslog, at den nye ejer hæfter for et eventuelt tilbagebetalingskrav, og derfor ubetinget har partsrettigheder. I sin afgørelse anførte Ankenævnet:

"Når en lejlighed overdrages, indtræder nye ejere i tidligere ejers rettigheder og forpligtelser, og bliver derfor udlejer. Dette gælder selvom kravet måtte vedrøre en periode, hvor tidligere ejer ejede lejligheden/ejendommen."

Beslutningen støtter sig direkte på Lejeloven § 17, stk. 1. Sagen blev derfor hjemvist – det vil sige sendt tilbage til start i Huslejenævnet, så den nye ejer kan få lejlighed til at udtale sig og sagens faktiske forudsætninger kan bringes i orden.

Læs mere her: Lovguiden – Ankenævnet hjemviser fraflytningssag: Ny ejer ikke hørt trods ejerskifte midt i sagsforløbet

Objektive beviser vejer tungest ved dødsfald

Et andet klassisk forvaltningsretligt tema er bevisvurderingen. Når borgere gør krav gældende over for det offentlige eller almene boligorganisationer, opstår spørgsmålet ofte: Hvad vejer tungest af personlige vidneudsagn og objektive registerdata?

Dette blev testet i en sag fra Beboerklagenævnet, hvor en pårørende ønskede at overtage en almennyttig ældrebolig efter den oprindelige lejers død. Reglerne i Lov om leje af almene boliger § 71, stk. 2 giver mulighed for, at en person kan fortsætte lejemålet, hvis vedkommende har haft fælles husstand med lejeren i mindst to år forud for dødsfaldet.

Den pårørende forsøgte at løfte bevisbyrden ved at fremlægge skriftlige erklæringer fra fem naboer og en professionel samarbejdspartner, der bekræftede, at den pårørende havde fungeret som døgnassistent for afdøde i lejemålet. Udlejer (AKB v/KAB) fastholdt imidlertid, at der manglede objektive beviser såsom fælles betaling af faste udgifter, kvitteringer for dagligvareindkøb – og allervigtigst: folkeregisteradressen.

Nævnet lagde afgørende vægt på data fra Det Centrale Personregister (CPR). Af registeret fremgik det, at den pårørende først blev tilmeldt adressen den 1. august 2025, hvilket var knap fire uger efter lejerens bortgang. Beboerklagenævnet udtalte meget præcist i sin vurdering:

"Da lejers [redacted] således ikke i tilstrækkelig grad har løftet bevisbyrden for at parterne har haft fælles husstand, finder nævnet ikke, at lejers [redacted] har ret til at fortsætte lejemålet efter lejer."

Afgørelsen cementerer, at nævnene anlægger en meget streng bevisvurdering, hvor uofficielle arrangementer og gode hensigter sjældent kan trumfe manglende CPR-registrering og fraværet af et dokumenteret økonomisk fællesskab.

Læs mere her: Lovguiden – Beboerklagenævnet: Pårørende til afdød lejer nægtes ret til at fortsætte lejemål i almennyttig ældrebolig grundet manglende husstandsfællesskab

Når fjendtlighed afbryder flyttesynet

Det tredje ben i den seneste tids praksis omhandler håndhævelsen af formkrav, når samarbejdet mellem borger og boligorganisation bryder fuldstændig sammen. En sag fra en fsb-afdeling på Ryparken i København illustrerer, hvordan nævnene dømmer, når formelle procedurer kolliderer med uhensigtsmæssig adfærd.

Ved et fraflytningssyn af en 4-værelses lejlighed opstod der en konflikt, hvor udlejers repræsentanter angiveligt blev overfuset af lejeren og dennes bisidder. Da de nægtede at dæmpe sig eller forlade stedet, valgte udlejer at afbryde synet og forlade lejligheden uden at udlevere en fraflytningsrapport. Lejeren argumenterede efterfølgende for, at udlejeren derved havde fortabt sin ret til at kræve istandsættelse, idet reglerne om afholdelse af syn ikke var overholdt på dagen.

Beboerklagenævnet nægtede imidlertid at lade den aggressive adfærd komme lejeren til gode. Nævnet fokuserede udelukkende på, om boligorganisationen havde fulgt fristerne for at etablere et nyt synsforløb. Da udlejer allerede dagen efter den afbrudte forretning sendte en ny indkaldelse ud, med afholdelse inden for de korrekte frister, vurderede nævnet, at Almenlejeloven § 94 var overholdt til punkt og prikke.

Med formalia på plads gik nævnet over til at vurdere selve istandsættelseskravet på 7.861,25 kr. Her fik udlejer fuldt medhold i krav på afkalkning, gulvslibning og regningen til en låsesmed, idet lejer hæfter for dette i henhold til Almenlejeloven § 25, stk. 4. Afgørelsen viser klart, at selvom lejelovgivningens regler om fraflytningssyn er særdeles rigide og ofte fælder udlejere, gælder der en pragmatisk undtagelse, når lejerens egen adfærd umuliggør gennemførelsen, og udlejer reagerer prompte med en ny, korrekt indkaldelse.

Læs mere her: Lovguiden – Beboerklagenævnet godkender istandsættelseskrav på 7.861 kr. ved fraflytning trods tvist om synets gyldighed

Skriftlighed og systematik er afgørende

De tre sager kaster lys over en administrativ virkelighed, hvor hverken udlejere eller lejere slipper afsted med antagelser, passivitet eller løse aftaler. Den nye praksis sender et stærkt signal om, at nævnene minutiøst gennemgår sagernes kronologi og de fremlagte dokumenter.

For ejendomsadministratorer og boligorganisationer understreger sagerne vigtigheden af at holde snor i tidsfrister, særligt ved genindkaldelser til syn, samt nødvendigheden af at overlevere alle verserende tvister systematisk, når en ejendom skifter hænder. For lejere og deres pårørende er lektien mindst lige så håndgribelig: Offentlige registre og skriftlige betalingsspor er det primære våben, når rettigheder skal gøres gældende – og mangler disse på det afgørende tidspunkt, falder sagen uanset de faktiske omstændigheder.