De seneste afgørelser fra huslejenævnene viser, hvordan klassiske erstatningsretlige spørgsmål sniger sig ind i lejeforholdet, når vandet løber, og når regningen ved fraflytning skal gøres op.

## Tre friske afgørelser med stor praktisk rækkevidde

De seneste afgørelser fra huslejenævnene viser, hvordan klassiske erstatningsretlige spørgsmål sniger sig ind i lejeforholdet, når vandet løber, og når regningen ved fraflytning skal gøres op.

Særligt tre kendelser fra 16. og 19. februar 2026 skærper fokus på tilregnelse, dokumentation og opgørelsesteknik.

Tre friske afgørelser med stor praktisk rækkevidde

Selv om afgørelserne formelt ligger i leje- og almenlejeretten, er de erstatningsretligt interessante, fordi de i praksis handler om, hvem der må bære et økonomisk tab, når noget går galt, og hvordan tabsposter må opgøres uden overlap.

Den røde tråd i de nye kendelser

På tværs af de tre kendelser tegner der sig tre fælles linjer:

• Forsømmelse er ikke en etikette, men et bevistema: Nævnene spørger konkret, hvad modparten kunne og burde have gjort – og hvornår.
• Dokumentation vinder over mavefornemmelse: Fraflytningsrapporter, fotos, tilbud og fakturaer bliver behandlet som “rygraden” i opgøret.
• Ingen dobbeltdækning: Hvis en udgift allerede er faktureret ét sted, tåler den sjældent at dukke op igen under en anden post.

Det er samme grundmekanik, man ser i erstatningsretten: ansvarsgrundlag, tabsopgørelse og årsagssammenhæng – blot i lejeretligt sprog.

Vandspildet der endte hos lejeren

I sagen om vandspild efter en defekt sikkerhedsventil var det ubestridt, at der havde været et betydeligt spild, men nævnet fandt ikke det afgørende ansvarsgrundlag efter Almenlejeloven § 30, stk. 2. Nøglen ligger i nævnets vurdering af både reaktionstid og kontrolmuligheder. Nævnet lægger vægt på, at “udlejer ikke kan være forpligtet til at foretage løbende tilsyn af vand-installationerne”, og at “det er derfor lejers eget ansvar at følge vandmåleren for at påse, om der er et usædvanligt forbrug.” Det er en bemærkelsesværdig klar placering af monitoreringsrisikoen hos lejeren, netop fordi udlejer ikke havde afregningsrelationen til forsyningen og derfor heller ikke en realistisk chance for at opdage forbruget løbende. Kendelsen bliver i praksis en advarsel til lejere om, at “skjult” forbrug ikke automatisk bliver et udlejerspørgsmål, selv om fejlen teknisk set er en installationsfejl, så længe forsømmelse ikke kan påvises.

Læs mere her: Lovguiden – Ansvar for vandspild som følge af defekt sikkerhedsventil i almen bolig

Fraflytning som erstatningsretlig opgørelse

Fraflytningskonflikter ligner ofte et erstatningsretligt regnestykke forklædt som lejeret: Hvad var kontraktstandarden, hvad er misligholdelse, og hvad koster det at bringe lejemålet tilbage uden at forbedre det? Det er også derfor, regler om rapport, frister og specifikation får så stor betydning i praksis. Flere gennemgange af fraflytningsreglerne fremhæver, at manglende overholdelse af formkrav kan koste udlejer adgangen til at gøre istandsættelseskrav gældende, fordi dokumentationskæden knækker, og fordi lejeren ellers efterlades uden reel mulighed for at kontrollere kravene. (Se fx denne gennemgang af krav og frister i forbindelse med fraflytningssyn: BoligPortal).

Frederiksberg-sagen og den “forbudte” dobbeltopkrævning

I Frederiksberg-sagen bliver det tydeligt, hvordan nævnet arbejder med både formalia og tabsopgørelse. Nævnet anerkender udlejers dokumentationspakke og knytter lejers hæftelse til misligholdelsesreglen i Lejeloven § 149, stk. 1 og afleveringsreglen i Lejeloven § 187, stk. 1, samtidig med at det fremhæves, at udlejer i lejeperioden bar den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse efter Lejeloven § 112, stk. 1. Den konkrete korrektion viser nævnets nul-tolerance over for overlap i tabsposter: Da en rydningspost på 1.500 kr. ekskl. moms både figurerede i istandsættelsestilbuddet og i den særskilte tømningsfaktura, konstaterer nævnet kort, at lejer ikke hæfter “for det samme krav” to gange, og kravet nedsættes skønsmæssigt. Resultatet er ikke en frifindelse, men en oprydningsdom i opgørelsesteknik: det store istandsættelseskrav står ved magt, men dobbeltdækningen skæres væk, og dermed tydeliggøres en praksis, hvor udlejere må kunne forklare hver krone som en selvstændig nødvendig udgift – én gang.

Læs mere her: Lovguiden – Nedsættelse af istandsættelseskrav efter 33 års lejemål grundet dobbeltopkrævning og misligholdelse

Aftrapning i almen bolig og hvorfor gulve ikke “forsvinder” med væggene

Den anden kendelse fra 19. februar 2026 rammer et tilbagevendende konfliktpunkt i almene lejemål: hvad betyder aftrapning af normalistandsættelse i praksis? Udlejer havde oprindeligt opgjort misligholdelseskrav, og nævnet tager stilling post for post med hjemmel i Almenlejeloven § 29 og den beregningsmæssige reduktion efter Almenlejeloven § 94, stk. 2. Den centrale præmis er, at selv om “normal istandsættelse – der er aftrappet 100 % – alene dækker vægge og lofter”, så står gulve og træværk tilbage som et særskilt ansvar i den konkrete vurdering. Og i “småposten” om toiletsæde viser nævnet en praktisk erstatningsretlig proportionalitet: Udlejer måtte gerne kræve udgiften ved genetablering, men ikke nødvendigvis prisen for en opgradering; derfor nedsættes posten, fordi lejer “alene” kan pålægges betaling for montering af det eksisterende sæde. Samlet sender kendelsen et klart signal til både lejere og boligorganisationer om, at aftrapning ikke er et generelt “fripas” ved fraflytning – og at nævnet gerne skærer i poster, hvor udgiften glider fra nødvendig retablering over i fornyelse.

Læs mere her: Lovguiden – Nedsættelse af flytteafregning for toiletsæde og godkendelse af krav til gulve og maling i almen bolig

Hvad afgørelserne betyder i praksis for borgere, udlejere og rådgivere

Hurtige tommelfingerregler fra de tre kendelser

• Ved vandspild

  • Spørg først, hvem kan opdage forbruget løbende (afregning og adgang til målerdata kan blive udslagsgivende).
  • Dokumentér straks fejlmelding og tidspunkt, hvis der senere skal argumenteres for forsømmelse.

• Ved fraflytning og istandsættelse

  • Postér udgifter én gang, og vær konsekvent i bilagssporing mellem rapport, tilbud og faktura.
  • Forvent, at nævnet kontrollerer for overlap selv ved omfattende misligholdelse.

• Ved aftrapning i almene boliger

  • Læs aftrapning som en regel om normalistandsættelse snarere end en universel fritagelse. Gulve og træværk kan leve deres eget liv i opgørelsen.

En konkret arbejdsgang der mindsker risikoen for tvist

Hvis du som lejer står med enten mistanke om vandspild eller en kommende fraflytning, er det ofte de første 48 timer, der afgør om sagen senere bliver “påstand mod påstand”:

1. Tag fotos eller video af det konkrete forhold og af målerstande samme dag.
2. Fejlmeld skriftligt og gem kvittering for modtagelse.
3. Ved fraflytning, bed om at få udleveret eller tilsendt rapporten straks og gem den i uændret form.
4. Når flytteopgørelsen kommer, gennemgå den linje for linje og markér poster, der ligner samme ydelse med to navne.