Tre friske kendelser fra huslejenævn og beboerklagenævn viser, hvordan forsikrings- og erstatningsretlige grundprincipper i praksis afgør depositumtvister ved fraflytning.

## Nye kendelser hvor depositum reelt bliver en erstatningsopgørelse

Tre friske kendelser fra huslejenævn og beboerklagenævn viser, hvordan forsikrings- og erstatningsretlige grundprincipper i praksis afgør depositumtvister ved fraflytning.

Nye kendelser hvor depositum reelt bliver en erstatningsopgørelse

Selv om sagerne formelt hører hjemme i lejeretten, er de i substansen klassiske erstatnings- og tabsopgørelsessager: Hvad er tabet, hvem bærer bevisbyrden, og hvornår bortfalder kravet på grund af frist- og formalitetsfejl. Det er værd at have i baghovedet, at huslejenævnene netop behandler tvister om vedligeholdelse, fraflytning og modregning i depositum, mens mere “ren” erstatning typisk hører til i boligretten, jf. den generelle vejledning om nævnenes kompetence på bl.a. borger.dk.

Frister og formalia som materiel “knockout”

Den mest praktiske lære på tværs af kendelserne er, at formalia ikke er papirnusseri. Reglerne om syn, rapporter og frister fungerer som en realitetsafgørelse i forklædning: Overholdes de ikke, kan kravet helt eller delvist falde bort – uanset om der i virkeligheden har været skader.

Kommunal vejledning opsummerer ret præcist hovedlinjen i praksis: Hvis udlejer kun har ét lejemål, er syn ikke et ubetinget krav, men udlejer skal typisk gøre krav gældende inden for to uger; har udlejer flere lejemål, udløses de skærpede syns- og rapportregler med faste frister, jf. eksempelvis Københavns Kommunes gennemgang af processerne ved ind- og fraflytning på kk.dk. Samme pointe – og konsekvensen “bortfald” – fremhæves også i praksisnær form i branchegennemgange som BL’s oversigt over synsreglerne ved private udlejningsejendomme på bl.dk.

Bevisbyrde og tabsopgørelse når udlejer kræver “istandsættelse”

Når udlejer tilbageholder depositum for istandsættelse, er det – i kendelsernes egne præmisser – i realiteten et erstatningskrav. Det trækker de velkendte erstatningsretlige krav med sig:

• Udlejer skal påvise et tab og sammenhængen til forhold, lejer hæfter for
• Dokumentation slår skøn, især ved fakturaer, specifikation og fotos
• Forbedringsforbuddet spiller ind, når en udbedring i realiteten løfter standarden ud over udgangspunktet

Den almene sektor har sin egen systematik, men de samme erstatningsretlige spændinger går igen: I A-ordninger er det i udgangspunktet lejeren, der bærer indvendig vedligeholdelse, jf. Almenlejeloven § 26, stk. 1, men lejeren kan ikke ende med at betale for en opgradering, jf. princippet i Almenlejeloven § 25, stk. 3.

Centralt udpluk fra kendelserne

“Bevisbyrden for, at udlejer har lidt et tab, der kan kræves erstattet, påhviler … udlejer.”
“C skal inden 2 uger fra fraflytningsdagen … gøre sit krav gældende …”
“Lejer kan ikke pålægges at bringe gulvet i en bedre stand ved fraflytning end ved indflytning …”

Tre kendelser der skærer linjerne hårdt op

I Silkeborg-kendelsen af 10. februar 2026 (privat, professionel udlejer) bliver erstatningsdimensionen udtrykkelig. Nævnet lægger til grund, at udlejer har overholdt synsreglerne – både indflytning efter Lejeloven § 90, stk. 1 og fraflytning efter Lejeloven § 187, stk. 3 – men strammer til gengæld grebet om tabsdokumentationen efter Lejeloven § 114, stk. 1. Udlejer havde fakturaer på 11.865,80 kr., men en materialepost på 1.405 kr. røg ud, fordi den “ikke er dokumenteret eller på anden måde specificeret”. Derudover nedsatte et flertal malerposten skønsmæssigt med 3.000 kr., fordi udlejers opgørelse ikke tog “tilstrækkelig højde” for indflytningsmangler, som lejerne havde påvist i en fejl- og mangelliste. Kendelsen har også en vigtig, praktisk “compliance-hale”: når lejer får helt eller delvist medhold, udløses udlejers oplysningspligt til øvrige lejere efter Lejeloven § 194, og manglende efterlevelse kan i sidste ende kobles til sanktionssporet i boligforholdslovgivningen, herunder mekanismer hvor nævnet kan indbringe manglende opfyldelse for Grundejernes Investeringsfond efter Lov om boligforhold § 20.
Læs mere her: Lovguiden – Delvis nedsættelse af flytteafregning i Silkeborg grundet manglende dokumentation og indflytningsmangler

Holstebro-kendelsen (mødedato 3. februar 2026, kendelsen afsluttet 5. februar 2026) er næsten det rene fristdrama og samtidig den kendelse, hvor forsikrings- og erstatningsvinklen ligger lige under overfladen på grund af branden. Udlejer havde – ifølge sin egen fremstilling – en lang række krav (manglende hårde hvidevarer, hundeskader i have, påstået skimmel m.m.), men nævnet stopper analysen meget tidligt: udlejer havde kun ét beboelseslejemål, og derfor var omdrejningspunktet den stramme reklamationsregel i Lejeloven § 187, stk. 2 om, at kravet skal gøres gældende senest to uger fra fraflytningsdagen (her 31. juli 2025). “Allerede af den grund” kunne udlejer ikke gøre krav gældende – og nævnet føjer en realitet til, som i praksis ofte bliver overset i skadestvister: boligen var “nedbrændt og ryddet fra grunden”, hvorfor der “også allerede af den grund ikke kan kræves for istandsættelse”. Tilbage står kun den del, der ligner en ren afregningspost og er konkret dokumenteret: 653,98 kr. til vandafledningsafgift kunne modregnes, mens resten af depositummet skulle tilbagebetales. Kendelsen illustrerer dermed en skarp grænse mellem erstatningskrav for “skader” og afregningskrav for forbrug, og den peger samtidig på sanktionshorisonten ved gentagne overtrædelser med henvisning til Lov om boligforhold § 21, som – i sin konstruktion – er tænkt som et styringsredskab over for systematisk non-compliance.
Læs mere her: Lovguiden – Krav på depositum efter brand i lejemålet og udlejers manglende overholdelse af 14-dages reklamationsfrist

Vejle-sagen i almen bolig (Beboerklagenævnet traf afgørelse 27. januar 2026, offentliggjort 5. februar 2026) viser den klassiske erstatningsretlige faldgrube, når en udbedring glider over i forbedring. Nævnet godkender udlejers dokumenterede poster til normalistandsættelse, maler, tømrer, murer og rengøring, og det fremhæves, at der var overholdt formalia om syn og flytteopgørelse, jf. Almenlejeloven § 14 og Almenlejeloven § 94. Men gulvposten på 40.112,50 kr. (“skifte linoleum til stave”) bliver skåret dramatisk ned til 10.000 kr., netop fordi gulvet var “et ældre gulv”, udlejeren ikke kunne oplyse alderen på, og fordi lejeren ikke kan pålægges at aflevere i bedre stand end ved indflytning, jf. forbedringsforbuddet i Almenlejeloven § 25, stk. 3. Kendelsen har også en tydelig forsikrings- og dobbeltbetalingsvinkel, om end i kommunalt spor snarere end klassisk police-spor: Nævnet bemærker udtrykkeligt, at hvis udlejer “har fået betaling for murerarbejderne på anden vis”, kan de ikke kræves betalt af lejer i tillæg – en praktisk vigtig markering af, at tabsopgørelsen ikke må ende som overkompensation, og at afregningen i almen regi sker under Almenlejeloven § 29.
Læs mere her: Lovguiden – Tvist om istandsættelsesudgifter og skønsmæssig nedsættelse af gulvudskiftning i ældrebolig

Praktiske konsekvenser for udlejere, lejere og rådgivere

For udlejere er kendelserne en påmindelse om, at erstatningskrav ved fraflytning ikke “opstår af sig selv”:

1. Få styr på syn, rapport og rettidig fremsættelse af krav – ellers risikerer man bortfald, før realiteten overhovedet vurderes.
2. Opgør tabet som et tab: fakturaer, specifikation, fotos og en forklaring på hvorfor posten relaterer sig til lejers hæftelse.
3. Skeln mellem udbedring og forbedring, især ved udskiftninger af bygningsdele med ukendt alder.

For lejere er den praktiske læresætning næsten lige så konkret:

• Lav fejl- og mangelliste ved indflytning og gem den, for den kan blive den direkte målestok ved fraflytning.
• Bed om specificering og dokumentation, hvis “materialer” eller rundhåndede skøn dukker op som selvstændige poster.
• Vær opmærksom på, at forbrugsposter (vand m.v.) kan blive modregnet, hvis de er dokumenteret og vedrører boperioden.

I den næste fraflytningssag, hvor parterne står med en “alt-i-en”-opgørelse med både istandsættelse, udskiftninger og forbrug, er det helt afgørende at splitte uenigheden op i dokumenterede tabsposter, fristspørgsmål og forbedringsspørgsmål allerede i den første skriftveksling – for det er typisk dér, nævnene finder den hurtigste og mest afgørende juridiske nøgle.