Skatterådet godkender ny momsstruktur, og ugyldig lokalplan underkendes

En af de mest markante afgørelser kommer fra Skatterådet og vedrører momsfritagelse for forvaltningsydelser leveret til investeringsforeninger. Sagen udspringer af de markante praksisændringer, som fulgte i kølvandet på EU-Domstolens dom i den såkaldte Blackrock-sag (C-231/19), hvor adgangen til delvis momsfritagelse for sammensatte ydelser blev afskaffet [1].

I den konkrete sag leverer en virksomhed formueforvaltningsydelser. Før dommen blev ydelserne leveret under én samlet aftale med en kapitalforvalter, som brugte ydelserne på vegne af to investeringsforeninger og til egne formål. For at bevare momsfritagelsen valgte leverandøren at ændre strukturen, så der nu indgås individuelle aftaler direkte med hver af de to investeringsforeninger.

Skatterådet tiltrådte Skattestyrelsens indstilling om, at den nye model er fuldt ud lovlig og ikke udgør et misbrug af momsreglerne, forudsat at foreningerne opfylder betingelserne i Momsloven § 13, stk. 1. Skattestyrelsen lagde særlig vægt på den økonomiske og forretningsmæssige virkelighed:

"I det omfang den enkelte investeringsforening kan kvalificeres som en investeringsforening i momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra f's forstand, vil ydelsen være momsfri."

Afgørelsen har stor praktisk betydning for formueforvaltere, da den bekræfter, at man ved at dele aftalegrundlaget og lade den enkelte investeringsforening bære sin egen omkostning kan fastholde momsfritagelsen, selvom foreningerne repræsenteres af den samme kapitalforvalter.

Ugyldig lokalplan fælder krav om grundejerforening

Når kommuner forvalter byudvikling og infrastruktur, stilles der strenge krav til hjemmel og dokumentation. Et aktuelt eksempel fra Sønderborg Kommune demonstrerer konsekvenserne, når det juridiske forarbejde svigter.

Her fik en grundejer afslag på at udstykke en parcel ved Augustenborg Slot med den begrundelse, at en udstykning ifølge lokalplanen krævede medlemskab af en grundejerforening. Problemet var blot, at lokalplanens bestemmelse viste sig at være direkte ugyldig.

Planlovens regler indeholder en udtømmende liste over, hvornår en kommune overhovedet kan kræve en grundejerforening oprettet. Ifølge Planloven § 15, stk. 2 kan dette udelukkende ske for nye haveboligområder, erhvervsområder, områder for fritidsbebyggelse eller byomdannelsesområder [2].

Da området ved Augustenborg Slot generelt var udlagt til blandt andet offentlige formål (statsinstitutioner) og kirkeformål, opfyldte delområdet ikke lovens strenge typekrav. Planklagenævnet udtalte enstemmigt:

"Uanset at delområdet i lokalplanens § 3.2 bl.a. er udlagt til erhvervsområde, finder et enstemmigt planklagenævn, at den generelle angivelse af delområdets anvendelse ikke er fastlagt til haveboliger, erhverv eller fritidsbebyggelse."

Konsekvensen er, at kommunen slet ikke kunne håndhæve lokalplanens krav, og det oprindelige afslag på udstykning blev dermed endegyldigt ophævet.

Modstridende fakta underkender kommunes regning til borger

Endnu mere opsigtsvækkende er en sag fra Syddjurs Kommune, hvor Miljø- og Fødevareklagenævnet har måttet gribe ind i en speget tvist om drænvedligeholdelse i sommerhusområdet Ahl. Kommunen havde forsøgt at opkræve partsbetaling for 20 meters rørfornyelse efter en traktorskade i 2013, idet de mente at kunne påbyde ejeren fuld betaling efter Vandløbsloven § 54.

Sagen tog imidlertid en uventet drejning, da det under klagesagen kom frem, at kommunens faktuelle grundlag var fyldt med alvorlige fejl og modsigelser. Fakturaen dækkede reelt kun tre meters rør, og da kommunen i 2021 foretog en "prøvegravning" for at bevise, at der var nedlagt orange PVC-rør, gravede de på den forkerte rørstrækning. Samtidig dukkede der gamle TV-inspektioner og udstykningsplaner op, der indikerede, at rørene muligvis var blevet udskiftet flere år tidligere i forbindelse med kommunens egen byggemodning.

Nævnet lagde i sin genoptagelse af sagen massiv vægt på den bevismæssige forvirring og fastslog:

"[...] der med de efterfølgende nye faktiske oplysninger er opstået en begrundet tvivl om dokumentationen i sagen."

På den baggrund blev kommunens afgørelse i sin helhed ophævet og hjemvist til fornyet, grundig behandling.

Gyldige nyistandsættelsesklausuler fra før 2015 udløser stor regning

På det privatretlige område har huslejenævnene truffet flere markante afgørelser, der fastlægger det aktuelle niveau for lejefastsættelse og istandsættelseskrav. Særligt bemærkelsesværdigt er det at se, hvordan lovgivningen håndterer ældre lejekontrakter holdt op mod moderne standarder.

Mange lejere tror fejlagtigt, at udlejere ikke længere kan kræve et lejemål "nyistandsat" ved fraflytning. Det gælder dog kun for kontrakter indgået efter den store lejelovsændring den 1. juli 2015.

I en netop afgjort sag fra Borup fraflyttede en lejer et lejemål efter at have boet der uafbrudt siden 1999. Fraflytningsregningen lød på hele 52.085 kr. til maling, gulvafslibning, rengøring og tømrerarbejde. Nævnet godkendte kravet fuldt ud med direkte henvisning til Lejeloven § 190, fordi der var tale om en gammel, men fortsat lovligt gældende klausul. Nævnet bemærkede i sin afgørelse:

"Allerede fordi der foreligger en gyldig nyistandsættelsesklausul, godkender nævnet udlejers istandsættelseskrav, uanset at udlejer alene har krævet godtgørelse for normal istandsættelse."

Sagen slår ligeledes utvetydigt fast, at et elektronisk kryds på en opsigelsesblanket er fuldt tilstrækkeligt som juridisk aftale om, at udlejer fremover må fremsende indkaldelser til syn via e-mail.

Finansieringsomkostninger godkendt ved forbedringsforhøjelse

I forvaltningen af investeringsejendomme er det afgørende for likviditeten at kunne hente omkostninger til forbedringer hjem via huslejen.

Huslejenævnet i Lyngby-Taarbæk har i en nyere sag bekræftet, at udlejere lovligt kan medtage finansieringsomkostninger (i den konkrete sag 3 % i 3 måneder) af de samlede forbedringsudgifter, hvilket også inkluderer honorarer til teknikere og administration. Dette sker med direkte hjemmel i reglerne om omkostningsbestemt leje [3] samt Lejeloven § 128, der netop åbner eksplicit op for en "passende forrentning" af udlejers udlæg.

Forhåndsgodkendelse af leje giver private udlejere sikkerhed

Systemet med forhåndsgodkendelser fungerer i praksis som et vigtigt sikkerhedsnet for private udlejere af ejerlejligheder, der vil undgå dyre og langvarige sager om huslejenedsættelse i Huslejenævnet.

I en aktuel sag fra Hørsholm har nævnet udnyttet Lejeloven § 132, stk. 2 til at pre-vurdere en 74 kvadratmeter stor ejerlejlighed opført i 1961, som blot var forsynet med et ti år gammelt køkken.

Nævnet fastsatte den fremtidige lovlige leje til 8.500 kr. månedligt baseret på en indgående vurdering af "det lejedes værdi", jf. Lejeloven § 45. Selvom dette beløb muligvis er lavere end det gængse, uregulerede markedsniveau i Nordsjælland, giver det udlejeren fuld juridisk sikkerhed, allerede inden lejekontrakten overhovedet er underskrevet. Derudover fastslås det, at forbrugsafgifter og elektroniske tjenester lovligt vil kunne opkræves ud over den fastsatte grundleje.