En udlejer mister både depositum og acontobeløb efter at have ignoreret krav om et gyldigt forbrugsregnskab. Samtidig afviser Huslejenævnet en tvist om termisk udsatte lejemål på Frederiksberg.
En udlejer i Hjørring koster sig selv dyrt ved at ignorere kravet om et gyldigt forbrugsregnskab, mens et forsyningsskift på Frederiksberg udløser en principiel tvist om termisk udsatte lejemål, som Huslejenævnet slet ikke har kompetence til at behandle.
De seneste afgørelser fra landets huslejenævn tegner et tydeligt billede af de strenge formkrav, der stilles til udlejere i forbindelse med udarbejdelsen af forbrugsregnskaber. Det er ikke længere nok blot at foretage en afregning; procedurerne skal overholdes til punkt og prikke, og de rette udgiftsposter skal allokeres lovmæssigt korrekt, hvis udlejer vil gøre sig håb om at få sine penge.
| Sag | By | Tvistepunkt | Resultat |
|---|---|---|---|
| 860-130335 | Hjørring | Manglende forbrugsregnskab og fraflytningssyn | Lejer får fuldt medhold, udlejer betaler alt tilbage |
| 147-119192 | Frederiksberg | Reduktion for termisk udsat beliggenhed | Afvisning, kompetencen ligger hos kommunalbestyrelsen |
| 147-119206 | Frederiksberg | Målerfejl og udgift til forbrugsoplysning | Godkendt, men specifik udgift til forbrugsoplysning slettet |
Dyr lærestreg efter manglende forbrugsregnskab og fraflytningssyn
I Hjørring har en udlejer måttet sande, at manglende dokumentation og fravær af lovpligtige procedurer koster dyrt. Sagen drejede sig om en lejer, der efter fraflytning hverken havde modtaget en fraflytningsrapport eller et gyldigt forbrugsregnskab for sine indbetalte acontobeløb til varme og vand.
Udlejers passivitet udløser fuld tilbagebetaling
Da udlejer valgte at overhøre Huslejenævnets henvendelser i sagen, faldt hammeren prompte. Nævnet fastslog, at udlejer helt havde fortabt retten til at gøre istandsættelseskrav gældende, og at alle acontobetalinger ligeledes skulle returneres, fordi de ikke var underbygget af et rettidigt regnskab i henhold til Lejeloven § 73 og Lejeloven § 75.
"Huslejenævnet har ved denne del af afgørelsen lagt vægt på, at udlejer ikke har svaret i sagen og fremlagt dokumentation for, at lejers acontobetalinger for varme og vand har modsvaret et forbrug i lejemålet, i form af et forbrugsregnskab, som opfylder Lejelovens krav. På den baggrund vurderer Huslejenævnet, at udlejer skal tilbagebetale alle de acontoindbetalinger som lejer har foretaget."
Mærkbare sanktioner og nævnsgebyr
Sanktionen blev mærkbar. Udlejer blev pålagt at tilbagebetale det fulde depositum på 10.000 kr. samt acontobidrag for i alt 7.150 kr. Oven i dette beløb på samlet 17.150 kr. blev udlejer pålagt et gebyr til nævnet på 7.027 kr. i medfør af Lov om boligforhold § 82, stk. 2, da lejeren fik fuldt medhold.
Tvist om termisk udsat beliggenhed afvises af Huslejenævnet
I en anden opsigtsvækkende sag fra Frederiksberg forsøgte en lejer at få underkendt udlejers varmeregnskab for perioden 2023/2024. Lejemålet, der ligger under et uisoleret sadeltag og er nordvendt, havde tidligere fået et arealbaseret reduktionstal på 24 % via målerfirmaet Brunata.
Forsyningsskift udløser klage over fordelingsnøgle
Da ejendommen skiftede til Ista, blev reduktionstallet ændret til 10 % baseret på en reduktion i målerfaktoren i stedet.
Lejeren klagede med henvisning til, at ændringen var i strid med målerbekendtgørelsen og stillede vedkommende væsentligt ringere økonomisk. Men selvom tvisten udsprang af et varmeregnskab, nægtede Huslejenævnet at realitetsbehandle sagen. Tvister om forbrugsregnskaber falder generelt under Lejeloven § 82, men beregningen af netop termisk udsat beliggenhed udgør en særlig undtagelse.
Kommunalbestyrelsen har den afgørende myndighed
"På baggrund af ovenstående afviser nævnet at behandle sagen om reduktion for udsat termisk beliggenhed. Spørgsmål herom behandles af kommunalbestyrelsen, jf. målerbekendtgørelsens § 14, stk. 1..."
Afgørelsen kridter dermed banen skarpt op for rådgivere og lejere, der fremover vil anfægte de tekniske beregningsfaktorer i fordelingsnøglerne. Huslejenævnet kan påse de formelle krav og regnskabets gyldighed, men den tekniske fastsættelse af kompensation for kuldeeksponering ligger entydigt hos de kommunale bygningsmyndigheder.
Udgift til lovmæssig forbrugsoplysning underkendes i varmeregnskab
En tredje tvist, ligeledes fra Frederiksberg, demonstrerer vigtigheden af at holde styr på skæringsdatoerne i lovgivningen. Her havde en lejer modtaget en ekstraregning på hele 10.557 kr. for varme.
Målerfejl afvises efter systemets selvtestprogram
Lejeren bestred regnskabet med mistanke om målerfejl, idet målerne nyligt var udskiftet, og påpegede desuden et varmetab fra defekte rør i kælderen.
Målerfirmaet Ista kunne imidlertid dokumentere, at deres system gennemførte et selvtestprogram hvert fjerde minut døgnet rundt uden at registrere fejlkoder. På den baggrund godkendte Huslejenævnet selve opgørelsen af forbruget.
Skæringsdato spænder ben for udgiftspost
Alligevel greb nævnet ind i udlejers regnskab og slettede en specifik post. Udlejer havde nemlig i medfør af Lejeloven § 72, stk. 1 forsøgt at viderefakturere en udgift på 4.338 kr. for "lovmæssig forbrugsoplysning" til ejendommens lejere.
"Nævnet bemærker dog, at udgifterne til lovmæssig forbrugsoplysning ikke kan medtages i varmeregnskaber fra før 1. januar 2024, hvorfor udgiften hertil skal udtages af regnskabet."
Da varmeregnskabet dækkede perioden fra 1. oktober 2023 til 30. september 2024, var regnskabsåret påbegyndt før de nye regler om lovmæssig forbrugsoplysning trådte i kraft. Udlejer måtte derfor se denne specifikke post kasseret.
Strenge formkrav rammer professionelle hårdt
De tre nævnsafgørelser illustrerer en tendens, hvor lejeretslige procedurer fortolkes minutiøst. For den professionelle ejendomsadministrator og udlejer viser sagerne, at selv små afvigelser fra formkravene – hvad enten det er en forkert skæringsdato, manglende rettidighed eller fravær af dokumentation – øjeblikkeligt kan koste retten til efterbetalinger og udløse sanktionsgebyrer fra nævnet. Særligt sagerne fra Frederiksberg understreger samtidig, at tekniske indsigelser mod målerfirmaernes standarder ofte falder til jorden, medmindre lejeren kan løfte en tung teknisk bevisbyrde – eller som i sagen om termisk eksponering – rammer den forkerte myndigheds dør.
Ankenævnet på Energiområdet