Huslejenævnet sætter en stopper for kreative regninger ved fraflytning og slår samtidig fast, at udlejere ikke må bruge vedligeholdelseskonti til at betale for nye gipslofter.
En udlejer forsøgte at tørre regningen for "styring af hjemmeside" og sit eget tidsforbrug ved fremvisninger af på en fraflyttende lejer, men Huslejenævnet underkender nu metoden. Samtidig slår nævnet i København fast, at udlejere ikke kan bruge lejeres indvendige vedligeholdelseskonto til at finansiere udskiftning af nedstyrtningstruede gipslofter.
Aftale- og formueretten slår i disse uger særligt igennem på lejeretsområdet, hvor en række friske afgørelser fra landets huslejenævn trækker skarpe grænser for, hvilke udgifter udlejere kan vælte over på lejerne. Særligt sager om fraflytningsopgørelser og vedligeholdelseskonti viser et mønster, hvor nævnene slår hårdt ned på udgifter, der falder uden for lovens strenge rammer for henholdsvis drift og indvendig vedligeholdelse.
Overblik over seneste praksis
For at skabe overblik over den seneste praksis, kan sagerne fra huslejenævnene opstilles således:
| Sagstype | Tvistens kerne | Retstilstand fastslået |
|---|---|---|
| Fraflytning | Depositum fratrukket udlejers administration | Underkendt. Udlejer må ikke overvælte almindelige driftsudgifter. |
| Fraflytning | Omfattende istandsættelse og misligholdelse | Godkendt. Fotodokumentation sikrede udlejer fuld dækning. |
| Vedligeholdelse | Gipslofter betalt via indvendig konto | Underkendt. Gipsplader er udvendig (konstruktionsmæssig) vedligeholdelse. |
| Vedligeholdelse | Rensning af køkkenafløb | Lejer hæfter, da kloakservice dokumenterede madrester og fedt. |
Stramme rammer for modregning i depositum
Et klassisk stridspunkt i formueretten opstår, når parterne skal gøre boet op ved et lejeforholds ophør.
Udlejers kreative regningsskrivning underkendt
I en opsigtsvækkende sag fra Fredensborg havde en lejer opsagt sit lejemål, inden hun reelt flyttede ind. Udlejeren valgte ved opgørelsen at tilbageholde næsten 17.000 kr. fra depositum og forudbetalt leje til dækning af blandt andet "vandmålerleje", "ekstra annoncering", "administrator lejeskift" og hele 11.600 kr. for udlejers egen tid til fremvisninger.
Huslejenævnet i Hørsholm vurderede dog kravene med stor skepsis og henviste til, at der ifølge Lejeloven § 190 skal være reel hjemmel til at foretage fradrag i depositum. Nævnet afviste udlejers kreative regningsskrivning:
"Nævnet har efter en drøftelse af sagen besluttet, at ingen af de udgifter, som udlejer har fratrukket depositum og forudbetalt leje i afregningen af 12. december 2025, kan karakteriseres som ekstraordinære udgifter [...] Der er tale om sædvanlige udgifter forbundet med administrationen af en udlejningsejendom."
Udlejeren blev derfor pålagt at tilbagebetale 16.448 kr. til lejeren og orientere ejendommens øvrige beboere om afgørelsen.
Dokumenterede krav gav fuld dækning
At udlejere omvendt har retstilstanden på deres side, når kravene er veldokumenterede og reelle, viser en anden afgørelse ligeledes fra Huslejenævnet i Hørsholm. Her blev en lejer smidt ud af en lejlighed i Kokkedal grundet manglende huslejebetaling. Ved fraflytningssynet var lejemålet præget af manglende rengøring overalt, og der var behov for en total nymaling. Udlejeren fremsatte et krav på over 58.000 kr.
I modsætning til sagen fra Fredensborg havde denne udlejer overholdt alle formalia og sikret massiv fotodokumentation. Nævnet godkendte derfor udlejers opgørelse fuldt ud, idet udgifterne "ikke overstiger hvad der er normalt for en 109 m2 stor lejlighed, som kræver maling overalt."
Se hele afgørelsen fra Kokkedal her: Lovguiden – Huslejenævnet godkendte udlejers istandsættelseskrav på 58.294 kr. efter lejers fraflytning af 109 m²-lejlighed i Kokkedal
Konstruktionsfejl er ikke indvendig vedligeholdelse
Formuerettens sondring mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse sættes på spidsen i en sag fra København, hvor en lejer klagede over, at udlejer havde hævet 32.000 kr. fra den indvendige vedligeholdelseskonto. Beløbet var brugt på at montere nye gipsplader i soveværelse og køkken, fordi de gamle lofter ifølge lejeren "var ved at falde ned" og buede med store revner.
Fejltolkning af indvendig vedligeholdelse
Udlejeren mente, at lofterne trængte til "gennemgribende istandsættelse" og fratrak udgiften kontoen. Huslejenævnet slår imidlertid fast, at udlejer har begået en klassisk fejltolkning af Lejeloven § 111, stk. 2, som definerer indvendig vedligeholdelse stramt som "hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve."
"Nævnet finder, at det alene er malerarbejdet, som er omfattet af den indvendig vedligeholdelsespligt, hvorfor det alene er den del af den samlede udgift, som vedrører dette arbejde, der kan fradrages."
Udlejer hæfter selv for bygningsreparation
Huslejenævnet foretog et skøn og vurderede, at kun 4.000 kr. ud af de 32.000 kr. kunne henføres til egentligt malerarbejde. Udlejeren hænger dermed selv på regningen for de resterende 28.000 kr. til bygningsreparation.
Bevisbyrden ved tilstoppede afløb
Lejers hæftelse for løbende vedligeholdelse har også været til bedømmelse i en sag om gentagne forstoppelser af et køkkenafløb. Lejerne i en ejendom i Fredensborg klagede over en regning på 3.887,50 kr. for en akut rensning, idet de påstod, at der måtte være en strukturel fejl på rørene.
Varsling og teknisk bevis afgjorde sagen
Afgørende for nævnets vurdering blev to faktorer: Forudgående varsling og teknisk bevis. Lejerne var inden VVS-besøget blevet orienteret om, at de ville hæfte for regningen, hvis problemet skyldtes deres egen brug. Samtidig afleverede kloakfirmaet en skriftlig rapport, der dokumenterede fundet af "madrester, fedt og lignende."
Lejer hæfter for egen misligholdelse
Dermed faldt regningen tilbage på lejerne i medfør af Lejeloven § 114, stk. 2, da tilstopningen skyldtes deres egen misligholdelse af vedligeholdelsespligten. Nævnet kvitterede dog lejernes bekymring om rørfejl med et pålæg til udlejeren om at foretage en TV-inspektion, hvis afløbet stopper til en fjerde gang.
Højesteret fastslår sagsanlægsbyrde ved bestridt gældsbrev i dødsbo
Det er dog ikke kun lejeretten, der trækker linjer i formueretten i øjeblikket. Højesteret har netop afgjort en principiel sag om håndteringen af bestridte gældsbreve i dødsboer. Sagen handlede om et bo, der forsøgte at modregne et gældsbrev på 2,3 mio. kr. i en arvings andel. Arvingen bestred at have underskrevet gældsbrevet.
Sagsanlægsbyrden placeres hos arvingen
Højesteret skulle tage stilling til, hvem der reelt har ansvaret for at føre sagen – dødsboet eller arvingen? Retten fastslog, at da gældens eksistens direkte påvirker den indbyrdes arvefordeling, er tvisten omfattet af dødsboskiftelovens specialregler, som placerer sagsanlægsbyrden hos arvingen.
Hvis en arving bestrider bobestyrerens vurdering af et gældsbrev, er det med andre ord arvingen selv, der skal anlægge retssag mod boet. Gør arvingen ikke det, bliver bobestyrerens indstilling lagt til grund, og millionbeløbet kan modregnes.
Dokumentation er alt
Praksis fra både Højesteret og landets huslejenævn understreger i denne uge en klar tendens i formueretten: Dokumentation er alt. Hvad enten det drejer sig om VVS-rapporter om fedt i afløbet, indflytningsrapporter eller håndteringen af udgifter via lovens faste definitioner, så falder hammeren hårdt på den part, der forsøger at bøje begreberne i egen favør uden objektivt grundlag.
Social- og Boligministeriet
