Huslejenævn underkender markedsleje for moderniseret lejemål på Frederiksberg

Fastsættelse af lejedes værdi

Beboerklagenævnet i Ikast-Brande har sat stolen for døren over for en lejer, der holdt tre hunde og tre katte i en ejendom, hvor kun to kæledyr var tilladt. Sagen falder sammen med to opsigtsvækkende afgørelser fra Huslejenævnet på Frederiksberg, hvor huslejen for to vidt forskellige lejemål blev nedsat til præcis det samme beløb: 1.500 kr. pr. kvadratmeter.

Begge sager fra Frederiksberg kredser om fastsættelsen af "det lejedes værdi" – et centralt retsbegreb i lejeloven, hvor huslejenævnene sammenligner med den leje, der er gældende for tilsvarende lejemål i området eller kvarteret. Selvom udlejerne i sagerne havde investeret i omfattende moderniseringer, valgte forpersonen for Huslejenævnet at skære markant i den aftalte husleje og sætte et tydeligt loft.

Dyr modernisering af ejerlejlighed

Den første sag omhandlede en ejerlejlighed på 149 m² bestående af fire værelser. Ejendommen faldt ind under Lejeloven § 32, der regulerer huslejen for de såkaldte "små ejendomme", hvor den daværende ejer i 1995 ejede seks eller færre lejligheder i samme ejerforening. Udlejeren havde gennemført en renovering i 2022-2023 for cirka 1,2 mio. kr., og lejemålet fremstod med moderne og luksuriøse faciliteter som sildebensfliser, Quooker og Miele-vaskesøjle. Alligevel vurderede Huslejenævnet, at den årlige leje på 260.580 kr. var sat for højt.

Intern uenighed og forpersonens skøn

Under den nævnsmæssige behandling tegnede der sig en klar uenighed:

Nævnsmedlemmet indstillet af en lejerforening finder, at den aftalte leje overstiger det lejedes værdi, og stemmer derfor for at nedsætte den årlige leje til 149.000 kr., svarende til 1.000 kr. pr. m².

Da repræsentanten for udlejerforeningen omvendt ønskede at godkende lejen fuldt ud, blev det op til forpersonen at træffe den endelige afgørelse. Resultatet blev en nedsættelse af lejen til 223.500 kr. – hvilket svarer til præcis 1.500 kr. pr. kvadratmeter – med tilbagevirkende kraft. Selvom lejeren vandt sagen, fik vedkommende dog ikke fuldt medhold, og udlejeren slap dermed for at betale det lovpligtige strafgebyr efter Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Nedsættelse uden tilbagevirkende kraft

Dette lejemål var blevet moderniseret tilbage i 2007 for over 368.000 kr., men led ifølge lejeren af kosmetiske problemer ved en synlig faldstamme på badeværelset. Også her endte sagen med skarp dissens mellem nævnsmedlemmerne. Forpersonen valgte at skære lejen ned til 94.500 kr. årligt – hvilket bemærkelsesværdigt nok igen landede kvadratmeterprisen på nøjagtig 1.500 kr. Nedsættelsen skete ikke med tilbagevirkende kraft, da lejeren i dette tilfælde først havde indbragt sagen mere end ét år efter indflytningen.

Fast prisloft i sager på Frederiksberg

De to sager indikerer, at Huslejenævnet på Frederiksberg i øjeblikket opererer med en ret fast intern linje for, hvad en pæn og moderniseret lejlighed højst må koste. Skæringspunktet synes uafhængigt af, om der er tale om en lille toværelses lejlighed eller en stor, eksklusiv familielejlighed, og uafhængigt af, om det retslige udgangspunkt er småhusreglerne eller de traditionelle forbedringsregler.

Massive naboklager og angreb

Sagen centrerede sig om en lejer, der til trods for en begrænset dispensation til at holde to husdyr, holdt hele tre hunde og tre katte. Konflikten var dog langt fra begrænset til den blotte optælling af dyrene. Nævnet blev under sagen præsenteret for et massivt sagskompleks med vedvarende naboklager over løsgående hunde og voldsom gøen i gården og på ejendommens svalegange.

Særlig afgørende var en episode beskrevet af en nabo, hvor lejerens hunde stormede ned ad trappen og angreb naboens to shih tzuer. En af shih tzuerne blev angiveligt efterfølgende så angst, at den mistede evnen til at besørge og til sidst måtte aflives. Udlejer havde før indbringelsen fulgt proceduren og givet to skriftlige påmindelser i løbet af efteråret 2025.

Strenge vilkår for bevarelse af boligen

På den baggrund valgte nævnet at bringe sanktionsmulighederne i Almenlejeloven § 82, stk. 1 i spil og diktere et betinget lejeforhold:

"Lejeforholdet er betinget af, at lejeren kun har 2 hunde, at disse 2 hunde altid føres i snor på ejendommen, at hundenes gøen ikke må være til gene for de øvrige beboere i ejendommen. Hvis lejer overtræder én eller flere af disse bestemmelser, kan lejemålet opsiges eller ophæves af udlejer."

Beboerklagenævnet som socialt sikkerhedsnet

Sagen illustrerer det komplekse møde mellem benhård kontraktret og social forståelse, der oftest præger sagerne ved landets beboerklagenævn. Den indklagede lejer, der var mor til to mindreårige børn, deltog i nævnsmødet assisteret af sin bostøtte. Samtidig var der en socialt sagkyndig fra kommunen til stede for at bygge bro.

At nævnet vælger at gøre lejemålet betinget i ét år frem for at anerkende en øjeblikkelig ophævelse, er en velkendt juridisk mellemvej. Det giver boligselskabet en effektiv adgang til at sætte lejeren ud, hvis vilkårene om de løsgående hunde brydes i prøveperioden, men tillader samtidig lejeren en sidste reel chance for at rette op på sin misligholdelse og afhænde de overskydende dyr inden det ender med en fogedsag.