Kommunalt nøl fælder nedrivningsforbud, og BBR-fejl underkendes i byggesag

En af de mest markante tendenser i den seneste klagenævnspraksis er den strenge vurdering af kommunal myndighedspassivitet. Det helt centrale spørgsmål er, hvornår en kommune har ventet så længe med at gribe ind, at borgeren får en berettiget forventning om at kunne realisere sine byggeplaner.

I en principiel sag fra Kalundborg Kommune havde en godsejer ansøgt om at nedrive en hovedbygning med henblik på at opføre et hotel. Godsejeren kontaktede kommunen indledningsvist i april 2024 og fremsendte den formelle nedrivningsansøgning i oktober 2024. Først i oktober 2025 – et fuldt år efter den formelle ansøgning – nedlagde kommunen et forbud efter Planloven § 14. Planklagenævnet valgte at underkende og ophæve forbuddet, da sagsbehandlingstiden i væsentlig grad oversteg den acceptable "undersøgelses- og overvejelsestid". Nævnet pointerede direkte i præmisserne, at et nedrivningsforbud udgør en "for borgeren ganske vidtgående indskrænkning", og at kommunen dermed havde fortabt retten til indgreb grundet sit eget nøl.

Ingen forældelse uden konkret myndighedskendskab

Helt anderledes faldt passivitetsvurderingen ud i en sag fra Ballerup Kommune. Her havde ejerne af et kolonihavehus over en længere årrække opført samlet set 93,1 m² bebyggelse. Dette overskred markant en privatretlig servitut fra 1992, som dikterede et absolut loft på 50 m² til beboelsesformål. Ejerne procederede på, at bygningerne havde henstået uændret i 17 år, og at kommunen af den grund måtte have fortabt sin ret til at udstede et lovliggørelsespåbud efter Planloven § 43.

Planklagenævnet afviste lejernes passivitetsargument blankt. Den afgørende juridiske præmis for passivitet er nemlig, at tidsfristen først begynder at løbe fra det øjeblik, myndigheden får konkret kendskab til det ulovlige forhold. Nævnet understregede, at lovgivningen ikke pålægger kommunerne at føre et aktivt og opsøgende tilsyn med privatretlige servitutter. Da kommunen først blev opmærksom på det ulovlige byggeri via en dispensationsansøgning i foråret 2024, var det kommunale indgreb rettidigt. Nævnet fastslog dertil, at et omstridt anneks på 19,4 m² reelt var "egnet til beboelse", efterdi bygningen var fuldisoleret og udstyret med køkken, vask og rindende vand.

Fysisk virkelighed trumfer administrative BBR-fejl

Retten til at fastholde en bygnings fysiske indretning på trods af efterfølgende lokalplaner – og ikke mindst forkerte administrative registreringer – er nu slået fast med syvtommersøm. I en sag fra Hasseris i Aalborg havde en husejer fået afslag på en dispensation fra en lokalplan, som fastsatte et loft på maksimalt to boliger pr. ejendom. Kommunens problem var imidlertid, at huset helt tilbage ved opførelsen i 1934-1935 var blevet lovligt indrettet med fire lejligheder og en fælles trappeopgang. Denne fysiske indretning var aldrig siden blevet ændret.

Aalborg Kommunes hovedargument i sagen var, at ejendommen i 2007 (året efter lokalplanens endelige vedtagelse) administrativt var blevet omregistreret i BBR til udelukkende at være et enfamiliehus. Planklagenævnet fejede kommunens afslag af bordet og henviste direkte til det grundlæggende planretlige princip om lovlige eksisterende forhold, forankret i Planloven § 18.

"Planklagenævnet finder på den baggrund, at indretningen af ejendommen i fire boligenheder har karakter af et eksisterende lovligt forhold, uanset at ejendommen i 2007 blev omregistreret i BBR"

Afgørelsen statuerer dermed tydeligt, at et administrativt register som BBR ikke kan ændre på den materielle jura, når en bygning rent fysisk har været lovligt etableret før en ny lokalplan træder i kraft. En lokalplan kan alene diktere fremtidige dispositioner, ikke gribe ind i bestående, lovligt etablerede rettigheder.

Huslejenævnet afviser kompleks lejeretlig aftale

På lejerettens område markerer en ny afgørelse fra Huslejenævnet på Frederiksberg en ganske klar grænse for, hvilke aftaleretlige tvister et administrativt bolignævn overhovedet er udstyret til at behandle. Sagen opstod i kølvandet på, at en stor boligudlejer i 2020 udsendte et brev til beboerne i en større ejendom. Udlejeren opfordrede direkte lejerne til at afholde sig fra at klage til huslejenævnet, mod at udlejeren påtog sig at regulere lejen for samtlige berørte lejemål med tilbagevirkende kraft, når en verserende domstolssag var faldt ud.

Da domstolssagen senere var endeligt afgjort, nægtede udlejeren dog at regulere lejen for et specifikt hold lejere. Selskabet påstod, at netop disse lejere ikke var omfattet af persongalleriet i det skriftlige løfte. Lejerne indbragte prompte sagen for Huslejenævnet med påstand om, at udlejeren via sit udleverede brev reelt havde suspenderet den ellers ufravigelige etårige klagefrist fastsat i Lejeloven § 40. Nævnet trak imidlertid en streg i sandet og afviste sagsbehandlingen i medfør af Lov om boligforhold § 83, stk. 1, som udtrykkeligt tillader afvisning af uegnede sager.

Nævnet anførte i sin begrundelse, at spørgsmålet om, hvorvidt udlejers skriftlige meddelelser udgjorde en aftaleretlig suspension af lovbestemte forældelsesfrister, er af så tung og principiel juridisk karakter, at tvisten udelukkende hører hjemme ved de almindelige domstole.