Sms-video fælder udlejers rengøringskrav, og fremmøde redder flyttesyn

Lejelovens ufravigelige formkrav og stramme frister fungerer som en faldlem under udlejeres økonomiske krav ved fraflytning. Selv bagatelagtige fodfejl i sagsbehandlingen kan koste titusindvis af kroner. Omvendt fanges lejere ofte af forkerte antagelser om opsigelsesperioden og nøgleaflevering.

Huslejenævnene i Frederiksberg, Frederikshavn og Vejle har for nylig truffet afgørelse i en række klassiske fraflytningstvister. Sagerne tegner et nådesløst billede af et lejeretligt landskab, hvor udlejer bærer den fulde bevisbyrde for lovens formalia, men hvor ældre kontrakter og faste retsprincipper også kan spænde ben for lejerens krav.

Gennemgangen af afgørelserne viser især to store faldgruber for udlejere: Manglende skriftlige indkaldelser til fraflytningssyn og upræcise reklamationer inden for lejelovens 14-dages frist.

Manglende synsindkaldelse koster udlejer titusinder

Regelsættet er klart: Hvis en udlejer administrerer mere end én beboelseslejlighed, er et formelt fraflytningssyn obligatorisk. Lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst en uges varsel, jf. Lejeloven § 187, stk. 3. Tilsidesættes denne regel, fortaber udlejeren automatisk retten til at kræve lejemålet istandsat på lejers regning.

Dette princip blev understreget i en nylig sag fra Vejle. Her krævede udlejeren 31.062 kr. til istandsættelse, men lejeren bestred overhovedet at have modtaget en indkaldelse. Huslejenævnet konstaterede, at indkaldelsen var dateret før lejemålet formelt var opsagt eller ophævet, og udlejeren formåede ikke at dokumentere fremsendelsen. Da lejeren heller ikke mødte op til synet, faldt hammeren prompte over udlejeren.

Huslejenævnet udtalte i sin afgørelse:

"Huslejenævnet finder ikke, at formalia er opfyldt i forbindelse med fraflytningssynet, hvorfor udlejers istandsættelseskrav bortfalder, jf. lejelovens § 187, stk. 5."

Udover at miste det fulde istandsættelseskrav, mistede udlejeren tillige retten til en forbrugsefterbetaling fra 2023, da fristerne i Lejeloven § 75, stk. 1 var overskredet.

Lejerens fysiske fremmøde redder ulovlig indkaldelse

I en parallel sag fra Vejle stod en anden udlejer til at miste et krav på 39.191 kr. for malerbehandling af en røgskadet lejlighed. Udlejeren havde ligeledes droppet den skriftlige indkaldelse og nøjedes med at ringe til lejeren. Forskellen var dog fundamental: Lejeren mødte rent faktisk op til synet på baggrund af opkaldet og kvitterede for rapporten.

Huslejenævnet vurderede med henvisning til fast retspraksis, at udlejeren bevarede sit krav på trods af lovbruddet. Begrundelsen var, at det bagvedliggende hensyn til lejeren – nemlig muligheden for at deltage og varetage sine interesser – var opfyldt ved fremmødet. Nævnet lagde desuden vægt på, at lejekontrakten stammede fra november 2014. Dette var afgørende, da det var før lovændringen i sommeren 2015 forhindrede udlejere i automatisk at kræve lejemål nyistandsat. Derfor havde udlejeren ret til at kræve boligen bragt op til en "nyistandsat" standard med spærrende maling mod røg.

Sms-videoer og vage formuleringer underkendes som gyldig reklamation

Det er ikke udelukkende indkaldelsen til fraflytningssynet, der volder problemer for udlejere. Selve reklamationen over lejemålets stand skal være specifik og fremsættes inden for 14 dage efter fraflytningen, jf. Lejeloven § 187, stk. 2.

En udlejer på Frederiksberg lærte denne lektie på den dyre måde. Efter et kort fremlejeforhold var udlejeren utilfreds med rengøringsstandarden. Inden for 14-dages fristen sendte udlejeren en række videoer af lejligheden via sms ledsaget af teksten:

"I asked a cleaner to do clean the apartment including the toilet… I need a clean place to live…"

Huslejenævnet fastslog blankt, at en sådan uformel korrespondance ikke udgør en gyldig reklamation. Loven kræver, at udlejeren klart og utvetydigt oplyser lejeren om, hvilke præcise økonomiske krav der gøres gældende. Fordi udlejeren udelukkende havde fremsendt videoer og beklaget sig over standen uden at formulere et specifikt beløb, nedsatte nævnet rengøringskravet fra 1.859 kr. til 0 kr. Tilføjelsen af spot til skade betød, at udlejeren desuden blev pålagt et nævnsgebyr på 7.027 kr. efter Lov om boligforhold § 82, stk. 2 som følge af det fulde nederlag.

Hurtig nøgleaflevering fritager ikke lejeren for husleje

En sejlivet myte blandt lejere er, at forpligtelsen til at betale husleje fordamper, så snart nøglerne kastes i hænderne på udlejeren – uanset om opsigelsesperioden er udløbet eller ej. En nylig sag fra Frederikshavn dissekerer netop denne problemstilling.

En lejer havde opsagt sit lejemål i maj med de lovpligtige tre måneders varsel (juni, juli og august). Lejeren valgte imidlertid at rydde lejligheden og aflevere nøglerne allerede den 1. juni. Lejerens repræsentant anførte, at udlejeren hermed overtog den fulde dispositionsret over boligen, hvorfor lejeren burde fritages for betaling i de resterende tre måneder.

Huslejenævnet underkendte lejerens påstand. Med direkte henvisning til Lejeloven § 190 blev det fastslået, at lejer hæfter i hele den opsagte periode. Undtagelsen indtræffer kun, hvis udlejer reelt genudlejer boligen til anden side i perioden, eller hvis lejer kan bevise, at udlejeren bevidst har forsømt sin pligt til at genudleje hurtigst muligt efter Lejeloven § 175, stk. 3. At udlejeren udnyttede den tomme periode til at udskifte isolering på radiatorerne var i sig selv utilstrækkeligt til at fritage lejeren for huslejeforpligtelsen. Udlejeren havde imidlertid forsømt at fremsætte noget istandsættelseskrav overhovedet, hvilket resulterede i, at lejeren fik sit fulde depositum på 23.400 kr. tilbage.