Udlejere straffes hårdt for selv marginale formfejl i varslingslister. Samtidig slår ankenævnet fast, at uformelle e-mails ikke gælder som gyldig indkaldelse til flyttesyn.
Når en udlejer ønsker at gennemføre en omkostningsbestemt lejeforhøjelse i en ejendom med beboerrepræsentation, er formkravene i Lejeloven § 30, stk. 2 særdeles strenge. Udlejer skal forsyne beboerrepræsentationen med fyldestgørende oplysninger, herunder den fremtidige samlede leje for hver enkelt beboer, så repræsentationen kan efterprøve varslingens lovlighed.
Marginale udeladelser straffes hårdt
To stort set identiske sager fra Frederiksberg viser, at selv marginale udeladelser på udlejers varslingsliste straffes hårdt. I begge tilfælde havde udlejerne fremsendt lister med budgetleje og hensættelser, men undladt at medtage specifikke tillæg. Nævnet tilsidesatte begge lejeforhøjelser som ugyldige med en klar begrundelse:
"Flertallet finder, at konsekvensen af, at der i varslingen til beboerrepræsentationen ikke er medsendt oplysninger om de enkelte lejeres fremtidige leje på den medsendte varslingsliste er, at varslingen er ugyldig."
Spise-op-princippet blokerer for rettelser
Denne faste praksis bunder i lejerettens såkaldte spise-op-princip, hvor lejerne har krav på at kunne gennemskue og modregne samtlige driftsindtægter og -udgifter for at vurdere forhøjelsens berettigelse. Udlejerne anmodede i begge sager om at få en frist til at berigtige de formelle mangler efter Lejeloven § 37, stk. 2, men nævnet afviste anmodningerne. Manglerne havde konkret forhindret beboerrepræsentationerne i at udføre deres kontrolopgave, og der var dermed ikke tale om fejl af "mindre betydning".
| Sag | Ejendomstørrelse | Udeladte oplysninger på varslingsliste | Konsekvens for udlejer |
|---|---|---|---|
| DAB | 50 lejemål | Forbedringstillæg | Varsling annulleret + gebyr |
| Virk. B A/S | 23 lejemål | Porttelefon og beboerrepræsentationsandel | Varsling annulleret + gebyr |
Håndværkerskader er ikke almindeligt slid
En anden klassisk faldgrube for ejendomsadministratorer er adskillelsen mellem ejendommens løbende drift og den egentlige vedligeholdelse. Huslejenævnet afgør løbende tvister om, hvad der lovligt kan trækkes over vedligeholdelseskontiene, jf. Lejeloven § 124.
I en sag om indvendig vedligeholdelse havde en udlejer brugt lejers vedligeholdelseskonto til at dække malerarbejde og stukreparationer. Udfordringen var blot, at skaderne var opstået som et direkte biprodukt af udlejers egne byggeprojekter i ejendommen – nærmere bestemt etableringen af en ny elevator på bagtrappen og et tagprojekt.
Nævnet foretog en skarp opdeling af regningen. Den del af malerarbejdet, der kunne henføres til almindeligt slid og ælde, måtte gerne trækkes over kontoen. Til gengæld fastslog nævnet, at reparationen af en revnet stukrosette, som var en direkte følgeskade af tagprojektet, var udlejers eget (eller entreprenørens) ansvar. Beløbet måtte under ingen omstændigheder fratrækkes lejers vedligeholdelseskonto.
Sommerblomster dækkes af udvendig vedligeholdelse
Debatten om drift kontra vedligeholdelse blev også sat på spidsen i en sag mod Grundejernes Investeringsfond (GI), som fører kontrol med ejendommes udvendige vedligeholdelseskonti. Sagen drejede sig om, hvorvidt en udlejer i medfør af Lejeloven § 122, stk. 1 kunne få dækket udgifter til indkøb og udplantning af sommerblomster i gården.
GI reducerede i første omgang regnskabet og argumenterede for, at sæsonbestemte blomster er en tilbagevendende driftsudgift – ikke udbedring af slid og ælde. Under sagens behandling måtte GI dog erkende, at deres egen (dagældende) vejledning teknisk set gav grønt lys til "indkøb af blomster". Tvisten begrænsede sig derfor primært til udlejers timeløn for at plante dem.
Her gik nævnets flertal mod GI og godkendte udgiften som udvendig vedligeholdelse. Flertallet sidestillede pasning af blomster med den anerkendte praksis for rejsning af juletræer i gårdanlæg. Nævnets udlejerrepræsentant stemte dog imod og fastholdt, at blomster hører til ejendommens driftsbudget på linje med viceværtarbejde.
Ejerskifte kræver fornyet partshøring i tvistesager
De formelle faldgruber strækker sig også til selve sagsbehandlingen for nævnene, især når fast ejendom handles. Reglerne for partshøring er ufravigelige, hvilket en sag fra København understreger med al tydelighed.
Uformel e-mail underkendes som synsindkaldelse
I den pågældende sag havde en udlejer fremsat et istandsættelseskrav på hele lejers depositum. Huslejenævnet afviste dog kravet fuldstændigt i første instans, fordi udlejer ikke havde indkaldt formelt og korrekt til indflytningssyn, jf. Lejeloven § 90, stk. 1.
En løs besked med ordlyden:
"kan du den 06-07-2020 evt kl 13 ??"
blev ikke anset som en juridisk gyldig indkaldelse. Udlejeren ankede afgørelsen, men mens sagen verserede i Ankenævnet, blev ejerlejligheden solgt. Denne detalje fik fatale processuelle konsekvenser.
Ny ejer indtræder i forpligtelserne
Når en ejendom overdrages, gælder det tingsretlige princip, at den nye ejer automatisk indtræder i lejekontrakten og hæfter for tidligere lejeres rettigheder. Som fastsat i Lejeloven § 17, stk. 1, overtager køberen de forpligtelser, der knytter sig til lejeforholdet. Ankenævnet understregede problematikken således:
"Når en lejlighed overdrages, indtræder nye ejere i tidligere ejers rettigheder og forpligtelser, og bliver derfor udlejer. Dette gælder selvom kravet måtte vedrøre en periode, hvor tidligere ejer ejede lejligheden/ejendommen."
Fordi den nye ejer nu hang på en potentiel regning for tilbagebetaling af depositum, havde vedkommende fulde partsrettigheder. Da den nye ejer aldrig var blevet formelt hørt under sagsbehandlingen, blev den oprindelige nævnsafgørelse ophævet i sin helhed, og sagen blev hjemsendt til fornyet behandling fra bunden.
Praktiske konsekvenser for ejendomsadministration
Ovenstående afgørelser efterlader et krystalklart budskab til ejendomsadministratorer og udlejere. For det første skal man kende sit datagrundlag til bunds. En varslingsliste til en beboerrepræsentation er retsfortabende mangelfuld, hvis blot små detaljer som et tillæg til porttelefon undlades. Det koster ikke kun den varslede lejeforhøjelse, men udløser også et tillægsgebyr, som i sagerne beløb sig til 7.027 kr. til nævnet efter Lov om boligforhold § 82, stk. 2.
For det andet skal regninger for vedligehold og drift holdes i tætte, vandtætte skotter. Opstår der skader som følge af egne håndværkeres færden i ejendommen, er det afgørende, at disse faktureres direkte til ejeren og ikke sniger sig med på lejernes indvendige vedligeholdelseskonti.
Endeligt tjener københavnersagen som en stærk påmindelse til ejendomsmarkedets aktører om altid at orientere nævnene proaktivt ved ejerskifte. Sælges en portefølje eller en enkeltstående ejerlejlighed, der er involveret i verserende nævnssager, bør både køber og sælger sikre sig, at de formelle partshøringer respekteres. Alternativet er bureaukratisk spildtid, hjemsendte sager og ubehagelige økonomiske overraskelser for ejendommens nye ejere.
Social- og Boligministeriet
